Taxe foncière dans le Val-de-Marne (94) en 2026 : taux et calcul
Taxe foncière Val-de-Marne 2026 : Créteil, Vitry et les disparités entre communes du sud-est parisien.
Le Val-de-Marne, situé au sud-est de Paris, offre un cadre de vie apprécié grâce à ses bords de Marne, ses espaces verts comme le bois de Vincennes et une desserte en transports en commun de qualité. Département de la petite couronne, il présente un profil fiscal intermédiaire entre les Hauts-de-Seine (taux bas) et la Seine-Saint-Denis (taux élevés). En 2026, le taux communal moyen s’établit autour de 28 %, un niveau modéré qui traduit un équilibre entre recettes fiscales et attractivité résidentielle. Les projets du Grand Paris Express, notamment la ligne 15 Sud déjà en service, renforcent l’attrait du département.
Taux applicables en 2026
| Composante | Taux moyen départemental |
|---|---|
| Taux communal moyen | 28,00 % |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | 7,50 % |
| Total moyen | 35,50 % |
Les disparités communales sont significatives. Saint-Maur-des-Fossés et Maisons-Alfort bénéficient de taux inférieurs à la moyenne, tandis que Vitry-sur-Seine et Ivry-sur-Seine, communes historiquement engagées dans des politiques sociales ambitieuses, appliquent des taux plus élevés.
Calcul de la taxe foncière (art. 1380 et 1388 CGI)
La taxe foncière est assise sur la valeur locative cadastrale du bien, après application d’un abattement forfaitaire de 50 % représentatif des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation supportés par le propriétaire.
La taxe foncière se calcule en deux étapes. D’abord, la base nette correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale (abattement de 50 % prévu à l’art. 1388 CGI). Ensuite, le taux voté par la commune et la TEOM s’appliquent à cette base nette pour déterminer le montant dû.
Le coefficient de revalorisation de +3,4 % en 2025, estimation ~2,5 % en 2026 entraîne une hausse automatique des cotisations. Dans le Val-de-Marne, cette augmentation représente en moyenne 30 à 45 € supplémentaires par an pour un T3, selon la commune et la valeur locative du bien.
Exemples par commune
| Type de bien | Commune | Valeur locative | Base nette (50 %) | Taux total | Taxe foncière annuelle |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio 20 m² | Maisons-Alfort | 2 300 € | 1 150 € | 33,00 % | 380 € |
| T2 40 m² | Créteil | 3 600 € | 1 800 € | 36,50 % | 657 € |
| T3 65 m² | Vitry-sur-Seine | 5 500 € | 2 750 € | 38,80 % | 1 067 € |
| T3 65 m² | Saint-Maur-des-Fossés | 6 200 € | 3 100 € | 31,50 % | 977 € |
| Maison 100 m² | Champigny-sur-Marne | 10 500 € | 5 250 € | 36,00 % | 1 890 € |
| Maison 120 m² | Ivry-sur-Seine | 10 800 € | 5 400 € | 39,50 % | 2 133 € |
Saint-Maur-des-Fossés, malgré des valeurs locatives plus élevées liées à la qualité de son parc immobilier, affiche une taxe foncière comparable à celle de Vitry-sur-Seine pour un T3, grâce à un taux communal nettement plus bas.
Comparatif des communes du département
| Commune | Taux communal | TEOM | Taux total | TF pour un T3 65 m² (VL 5 800 €) |
|---|---|---|---|---|
| Créteil | 29,00 % | 7,50 % | 36,50 % | 1 059 € |
| Vitry-sur-Seine | 31,30 % | 7,50 % | 38,80 % | 1 125 € |
| Champigny-sur-Marne | 28,50 % | 7,50 % | 36,00 % | 1 044 € |
| Ivry-sur-Seine | 32,00 % | 7,50 % | 39,50 % | 1 146 € |
| Maisons-Alfort | 25,50 % | 7,50 % | 33,00 % | 957 € |
| Saint-Maur-des-Fossés | 24,00 % | 7,50 % | 31,50 % | 914 € |
| Vincennes | 23,50 % | 7,50 % | 31,00 % | 899 € |
Vincennes et Saint-Maur-des-Fossés se distinguent par les taux les plus bas du département. L’écart avec Ivry-sur-Seine dépasse 240 € par an pour un T3 identique, un différentiel substantiel sur la durée d’un investissement.
Impact sur l’investissement locatif
Pour un T2 de 40 m² situé à Créteil (valeur locative : 3 600 €, taux total : 36,50 %) :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyer mensuel | 830 € |
| Loyer annuel | 9 960 € |
| Taxe foncière annuelle | 657 € |
| TF en % du loyer annuel | 6,6 % |
| Équivalent en mois de loyer | 0,8 mois |
Le Val-de-Marne offre un compromis intéressant entre accessibilité (prix au m² inférieurs à Paris et aux Hauts-de-Seine) et niveau de charges fiscales modéré. La desserte par le métro (lignes 1, 8, 14) et le RER (A, D) assure une demande locative solide. Les quartiers proches des nouvelles stations du Grand Paris Express bénéficient d’un regain d’attractivité notable.
Exonérations et dégrèvements
| Dispositif | Base légale | Conditions | Durée / Montant |
|---|---|---|---|
| Construction neuve | Art. 1383 CGI | Déclaration dans les 90 jours suivant l’achèvement | Exonération 2 ans |
| Personnes âgées de 75 ans et plus | Art. 1390 CGI | RFR inférieur au plafond (12 455 € pour 1 part en 2026) | Exonération totale |
| Titulaires de l’AAH | Art. 1390 CGI | RFR inférieur au plafond | Exonération totale |
| Dégrèvement personnes de 65 à 75 ans | Art. 1391 CGI | RFR inférieur au plafond | Dégrèvement de 100 € |
Les propriétaires du Val-de-Marne ayant réalisé des travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier d’exonérations partielles dans les communes ayant délibéré en ce sens. Par ailleurs, les logements situés dans les zones ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) peuvent être éligibles à des exonérations spécifiques pendant la durée des opérations de renouvellement urbain.
Sources : Direction générale des finances publiques (DGFiP), données fiscales communales 2025-2026, code général des impôts.
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