Taxe foncière à Nice 2026 : taux, quartiers et résidences secondaires

Capitale de la Côte d’Azur, Nice cumule un marché immobilier parmi les plus tendus de France et l’une des plus fortes proportions de résidences secondaires du pays. Entre la Promenade des Anglais, les collines cossues de Cimiez et les ruelles du Vieux-Nice, les valeurs locatives cadastrales grimpent vite, mais le taux communal reste étonnamment bas grâce à une base fiscale colossale. Résultat : un taux global de l’ordre de 32 %, l’un des plus modérés du littoral méditerranéen, appliqué à des valeurs souvent élevées.

Taux applicables en 2026

| Composante | Taux estimé | Base légale | |---|---|---| | Taux communal (Ville de Nice) | de l’ordre de 25 % | Délibération conseil municipal | | TEOM | ~6 % | Art. 1520 CGI | | Total estimé | ~32 % | |

Ces taux sont indicatifs ; le taux exact voté par votre commune figure sur votre avis d’imposition (impots.gouv.fr). L’ampleur du parc haut de gamme permet à Nice de maintenir un taux communal faible sans augmenter la pression sur les ménages.

Calcul de la TF (art. 1380 et 1388 CGI)

TF = valeur locative cadastrale × 50 % (art. 1388) × taux global

La valeur locative cadastrale repose sur des bases de 1970, revalorisées chaque année par le coefficient de l’art. 1518 bis CGI (revalorisation d’environ +2 % en 2026).

Exemples par quartier de Nice

| Bien | Quartier | Valeur locative | Base nette | TF estimée | |---|---|---|---|---| | Studio 22 m² | Vieux-Nice | 3 200 € | 1 600 € | ~510 € | | T2 42 m² | Libération | 5 600 € | 2 800 € | ~895 € | | T3 65 m² | Nice-Nord | 8 000 € | 4 000 € | ~1 280 € | | T3 65 m² | Cimiez | 11 000 € | 5 500 € | ~1 760 € | | T4 85 m² | Carré d’Or | 14 000 € | 7 000 € | ~2 240 € | | Maison 120 m² | Fabron | 16 000 € | 8 000 € | ~2 560 € |

Cimiez et le Carré d’Or, quartiers les plus prisés, affichent des valeurs locatives deux à trois fois supérieures à celles du Vieux-Nice ou de Libération. Ces montants sont des estimations bâties sur un taux global d’environ 32 %.

Le poids des résidences secondaires

Nice compte une part très élevée de résidences secondaires, notamment dans l’hypercentre et sur le front de mer. Pour ces logements, deux points sont à retenir :

• La taxe foncière est due dans tous les cas, que le bien soit résidence principale ou secondaire, sans abattement spécifique lié à l’occupation.
• La majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut atteindre jusqu’à 60 % à Nice, classée en zone tendue. Cette surtaxe ne concerne pas la taxe foncière, mais elle alourdit fortement le coût de détention global d’un pied-à-terre azuréen.

Un propriétaire non-résident doit donc raisonner en coût total, taxe foncière et majoration d’habitation cumulées, avant d’acheter un appartement de villégiature.

Nice vs communes de la métropole NCA

La métropole Nice Côte d’Azur s’étend de la mer jusqu’au moyen-pays. Ordres de grandeur pour un T3 de 65 m² à valeur locative comparable (base nette d’environ 4 000 €) :

| Commune | Taux global estimé | TF T3 65 m² | Écart vs Nice | |---|---|---|---| | Nice | ~32 % | ~1 280 € | référence | | Saint-Laurent-du-Var | ~30 % | ~1 200 € | −6 % | | Cagnes-sur-Mer | ~33 % | ~1 320 € | +3 % | | Villefranche-sur-Mer | ~29 % | ~1 160 € | −9 % | | Beaulieu-sur-Mer | ~28 % | ~1 120 € | −13 % | | La Trinité | ~35 % | ~1 400 € | +9 % | | Vence | ~34 % | ~1 360 € | +6 % |

Beaulieu-sur-Mer et Villefranche-sur-Mer, communes littorales huppées, affichent les taux les plus doux grâce à des bases fiscales exceptionnelles. La Trinité et Vence, plus résidentielles et moins portées par l’immobilier de luxe, appliquent une fiscalité un peu plus lourde. Ces écarts sont indicatifs.

Impact sur l’investissement locatif

Pour un T2 de 42 m² à Libération, loué nu :

| Paramètre | Montant | |---|---| | Loyer | 780 €/mois | | Loyer annuel | 9 360 € | | TF | −895 € | | TF en % du loyer | 9,6 % | | TF en mois de loyer | 1,1 mois |

Grâce au taux communal bas, la taxe foncière niçoise pèse relativement peu sur le rendement, mais le point de vigilance de l’investisseur reste le prix d’acquisition, parmi les plus élevés de France.

Exonérations et dégrèvements

| Dispositif | Conditions | Base légale | |---|---|---| | Construction neuve | Exonération 2 ans, déclaration sous 90 jours | Art. 1383 CGI | | BBC / basse consommation | Exonération jusqu’à 5 ans si délibération communale | Art. 1383-0 B CGI | | Personnes 75+ | RFR < 12 455 € (1 part) | Art. 1390 CGI | | AAH | RFR < 12 455 € (1 part) | Art. 1390 CGI | | Dégrèvement 65-75 ans | 100 € | Art. 1391 CGI |

L’exonération de deux ans sur le neuf s’applique aux nombreuses résidences récentes construites dans l’ouest niçois (Nice-Ouest, éco-vallée de la plaine du Var), sous réserve du dépôt de la déclaration dans les 90 jours.

Sources : art. 1380, 1383, 1388, 1390, 1391, 1518 bis CGI, DGFIP, métropole Nice Côte d’Azur. Taux présentés comme ordres de grandeur ; référez-vous à votre avis d’imposition pour le montant exact.

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