Rentabilité locative à Montpellier 2026 : rendement par quartier

Montpellier est la grande ville qui croît le plus vite en France : +1,5 %/an de croissance démographique (INSEE), portée par le solde migratoire (cadre de vie, climat, TGV Paris en 3h20). Avec 80 000 étudiants (3e ville universitaire), la tension locative est forte — et depuis juillet 2022, le marché est encadré.

Rendement brut par quartier

| Quartier | Prix moyen m² | Loyer moyen m²/mois | Rendement brut | |---|---|---|---| | Écusson (centre historique) | 4 000 € | 14,50 € | 4,4 % | | Antigone | 3 800 € | 14,00 € | 4,4 % | | Port Marianne | 4 200 € | 14,50 € | 4,1 % | | Beaux-Arts / Boutonnet | 3 500 € | 13,50 € | 4,6 % | | Hôpitaux-Facultés | 3 000 € | 13,00 € | 5,2 % | | Croix d’Argent | 2 800 € | 12,50 € | 5,4 % | | La Mosson | 1 800 € | 10,00 € | 6,7 % | | Celleneuve | 2 500 € | 12,00 € | 5,8 % |

Communes périphériques

| Commune | Prix moyen m² | Loyer m²/mois | Rendement brut | |---|---|---|---| | Castelnau-le-Lez | 3 500 € | 13,00 € | 4,5 % | | Lattes | 3 800 € | 13,50 € | 4,3 % | | Juvignac | 3 000 € | 12,50 € | 5,0 % |

L’encadrement des loyers : le cadre montpelliérain

Montpellier applique l’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022 (arrêté préfectoral de l’Hérault), dans le cadre de l’expérimentation prévue par l’article 140 de la loi ELAN, étendue aux intercommunalités volontaires par l’article 85 de la loi 3DS.

Le périmètre couvre la commune de Montpellier (pas l’ensemble de la métropole). Les loyers de référence sont publiés par l’observatoire local des loyers de l’Hérault, par quartier, type de logement et époque de construction.

Impact mesuré

En pratique, l’encadrement montpelliérain est modérément contraignant : les loyers de référence majorés sont proches des loyers de marché dans la plupart des quartiers. L’écart est significatif uniquement dans l’Écusson et à Antigone, où les loyers de marché dépassaient les plafonds de 5 à 10 % avant l’encadrement.

| Quartier | Loyer marché pré-encadrement | Loyer réf. majoré | Perte | |---|---|---|---| | Écusson (T2 meublé) | ~16 €/m² | ~15,20 €/m² | −5 % | | Antigone (T2 nu) | ~14,50 € | ~14,00 € | −3 % | | Hôpitaux-Facultés | ~13 € | ~13,20 € | 0 % (sous le plafond) |

La croissance démographique : un moteur de valorisation

Montpellier a gagné 50 000 habitants entre 2010 et 2025 (source : INSEE, recensements). Cette croissance soutient à la fois la demande locative et la valorisation des prix.

Pour l’investisseur, cela signifie :

• Demande locative structurellement supérieure à l’offre — faible vacance
• Valorisation du capital de 2 à 3 % par an en moyenne sur 10 ans
• Rendement total (cash-flow + plus-value) supérieur au rendement brut affiché

Simulation : studio de 22 m² aux Hôpitaux-Facultés

| Étape | Montant | |---|---| | Prix d’achat (3 000 €/m²) | 66 000 € | | Frais de notaire | 5 082 € | | Mobilier LMNP | 3 500 € | | Coût total | 74 582 € | | Loyer meublé (13,50 €/m², sous le plafond) | 297 €/mois | | Loyer annuel (10,5 mois, vacance été) | 3 119 € | | Rendement brut ajusté | 4,18 % |

| Charges | Montant | |---|---| | Taxe foncière (taux ~47 %) | ~400 € | | Charges copro | ~300 € | | Assurance PNO | ~80 € | | Total | ~780 € |

| Régime (TMI 30 %) | Rendement net-net | |---|---| | Micro-BIC (50 %) | 1,99 % | | LMNP réel | 2,98 % |

Le CROUS ne suffit pas

Le CROUS de Montpellier dispose d’environ 6 500 places en résidence universitaire — pour 80 000 étudiants. Soit un taux de couverture de ~8 %, l’un des plus faibles de France. La majorité des étudiants se logent dans le parc privé, ce qui maintient une forte pression sur les studios et T1 dans les quartiers universitaires.

Sources : données DVF Hérault, Observatoire des loyers — ADIL 34, arrêté préfectoral de l’Hérault — loyers de référence, loi ELAN art. 140, loi 3DS art. 85, INSEE — recensement Montpellier.

Projetez votre rendement avec le simulateur de rentabilité locative, ou le simulateur de capacité d’emprunt pour connaître votre budget.