Rentabilité locative à Lyon 2026 : rendement brut par arrondissement
Rendement locatif brut à Lyon : de 3,4 % dans le 6e à 5,3 % à Vénissieux. Prix d'achat, loyers moyens, encadrement (loi 3DS), fiscalité et simulation complète.
Lyon est la 2e ville la plus chère de France après Paris, mais les rendements locatifs y restent intéressants — à condition de bien choisir le quartier. Le rendement brut varie de 3,4 % dans le 6e (Brotteaux, Tête d’Or) à plus de 5 % en première couronne. Surtout, Lyon est soumise à l’encadrement des loyers depuis 2021, ce qui plafonne mécaniquement le rendement dans les secteurs les plus tendus.
Rendement brut par arrondissement
Le rendement brut se calcule : (loyer annuel ÷ prix d’achat) × 100. Il ne tient compte ni de la fiscalité, ni des charges, ni de la vacance locative.
| Arrondissement | Prix moyen m² | Loyer moyen m²/mois | Rendement brut | |---|---|---|---| | 1er (Terreaux, Pentes) | 4 800 € | 15,50 € | 3,9 % | | 2e (Presqu’île, Bellecour) | 5 500 € | 16,00 € | 3,5 % | | 3e (Part-Dieu, Préfecture) | 4 500 € | 14,80 € | 3,9 % | | 4e (Croix-Rousse) | 4 600 € | 14,50 € | 3,8 % | | 5e (Vieux-Lyon, Point du Jour) | 4 200 € | 13,50 € | 3,9 % | | 6e (Tête d’Or, Brotteaux) | 5 800 € | 16,50 € | 3,4 % | | 7e (Guillotière, Jean Macé) | 4 200 € | 14,00 € | 4,0 % | | 8e (Monplaisir, Sans Souci) | 3 500 € | 13,00 € | 4,5 % | | 9e (Vaise, Duchère) | 3 200 € | 12,50 € | 4,7 % |
Première couronne
| Commune | Prix moyen m² | Loyer moyen m²/mois | Rendement brut | |---|---|---|---| | Villeurbanne | 3 500 € | 13,50 € | 4,6 % | | Caluire-et-Cuire | 4 000 € | 13,00 € | 3,9 % | | Vénissieux | 2 500 € | 11,00 € | 5,3 % | | Bron | 3 000 € | 12,00 € | 4,8 % | | Oullins-Pierre-Bénite | 3 200 € | 12,50 € | 4,7 % |
Encadrement des loyers : le cadre juridique
Depuis le 1er novembre 2021, Lyon et Villeurbanne sont en zone d’encadrement des loyers, en application de l’article 140 de la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), pérennisé par l’article 85 de la loi 3DS (loi n° 2022-217 du 21 février 2022).
Concrètement, l’arrêté préfectoral du Rhône fixe chaque année trois loyers de référence pour chaque secteur géographique, type de logement et époque de construction :
| Référence | Définition | Conséquence | |---|---|---| | Loyer de référence | Médiane constatée par l’observatoire | Base de calcul | | Loyer de référence majoré | Médiane + 20 % | Plafond légal : le loyer ne peut pas dépasser ce montant | | Loyer de référence minoré | Médiane − 30 % | En dessous, le bailleur peut demander une réévaluation |
Exemple concret : T2 meublé de 40 m² dans le 7e (Jean Macé)
- Loyer de référence meublé : 15,80 €/m²
- Loyer de référence majoré : 18,96 €/m²
- Plafond : 18,96 × 40 = 758 €/mois
- Loyer de marché hors encadrement : ~800-850 €
L’encadrement coûte ici ~50 à 90 €/mois de manque à gagner, soit 600 à 1 080 €/an — un impact direct de ~0,4 à 0,7 point sur le rendement brut.
Les sanctions sont réelles : le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le juge pour obtenir une réduction du loyer, et le préfet peut infliger une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) par logement en infraction (art. 140 VI ELAN).
Simulation complète : du brut au net-net
T2 de 40 m² dans le 8e (Monplaisir)
| Étape | Calcul | Montant | |---|---|---| | Prix d’achat | 3 500 €/m² × 40 | 140 000 € | | Frais de notaire (7,7 %) | DMTO 5 % + émoluments + débours | 10 780 € | | Coût total d’acquisition | | 150 780 € | | Loyer mensuel | 13 €/m² × 40 | 520 € | | Loyer annuel brut | | 6 240 € | | Rendement brut | 6 240 / 150 780 | 4,14 % |
| Charges annuelles | Montant | |---|---| | Taxe foncière (taux communal 31,89 %) | ~900 € | | Charges de copropriété non récupérables | ~800 € | | Assurance PNO | ~150 € | | Provision vacance locative (1 mois/3 ans) | ~173 € | | Provision entretien / petits travaux | ~200 € | | Total charges | ~2 223 € |
| Résultat | Montant | |---|---| | Revenu net de charges | 4 017 € | | Rendement net de charges | 2,66 % |
Fiscalité : nu vs meublé (TMI 30 %)
| Régime | Base imposable | IR + PS | Rendement net-net | |---|---|---|---| | Nu — micro-foncier (30 %, PS 17,2 %) | 4 368 € | 2 062 € | 1,30 % | | Nu — réel (PS 17,2 %) | 4 017 € | 1 896 € | 1,41 % | | Meublé — micro-BIC (50 %, PS 18,6 %) | 3 120 € | 1 517 € | 1,66 % | | Meublé — réel (PS 18,6 %) | ~440 € | ~214 € | 2,52 % |
Le LMNP au régime réel est le levier fiscal principal : l’amortissement comptable du bien (hors terrain, sur ~25 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans) réduit la base imposable sans diminuer le cash-flow réel. L’article 39 C du CGI encadre les amortissements différés.
La Métropole de Lyon : une fiscalité locale atypique
Depuis le 1er janvier 2015, la Métropole de Lyon a absorbé les compétences du département du Rhône sur son périmètre (loi MAPTAM, loi n° 2014-58 du 27 janvier 2014). Conséquence : la Métropole perçoit directement la taxe foncière départementale, la CFE, et les DMTO. Il n’y a pas de taux intercommunal distinct — tout est consolidé dans le taux métropolitain.
Pour l’investisseur, cela signifie que la taxe foncière lyonnaise intègre déjà la part départementale. Le taux communal de 31,89 % est donc comparable à un taux communal + départemental ailleurs.
Effet du métro ligne B sur les prix (depuis 2023)
L’ouverture de la ligne B prolongée (Oullins → Saint-Genis-Laval, décembre 2023) a eu un impact mesurable sur les prix immobiliers le long du tracé :
- Oullins centre : +8 à 12 % depuis 2022
- Saint-Genis-Laval : +10 à 15 %
- Les quartiers du 8e proches de la future station ont également vu une accélération
Un investisseur qui anticipe les prolongements de transport en commun (tramway T6 vers l’Est lyonnais, futur métro E) peut capter une valorisation supplémentaire de 5 à 15 % sur 5 ans — un complément de rendement non négligeable.
Stratégies par profil d’investisseur
Rendement maximal (objectif > 5 % brut)
8e/9e arrondissement, Vénissieux, Bron. Prix d’entrée de 60 000 à 140 000 €. Cibler le LMNP au réel pour minimiser la fiscalité. Risques : vacance plus élevée dans certains secteurs (Duchère, quartiers politique de la ville), et plus-value à la revente incertaine.
Patrimonial (objectif sécurité + valorisation)
6e (Brotteaux, Tête d’Or), Presqu’île, Croix-Rousse. Rendement brut modeste (3,4-3,8 %) mais valorisation historique du foncier et locataires à hauts revenus. Stratégie de défiscalisation en déficit foncier si travaux de rénovation dans l’ancien haussmannien.
Équilibré (objectif 4-5 % brut + sécurité)
3e (Part-Dieu), 7e (Jean Macé, Gerland), Villeurbanne. Excellente desserte métro/tramway, forte demande locative (étudiants + jeunes actifs du quartier d’affaires Part-Dieu). Le 7e bénéficie de la dynamique de Gerland (Biodistrict, stade, campus).
Sources : Observatoire local des loyers — agglomération lyonnaise, données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), arrêté préfectoral — loyers de référence Métropole de Lyon, loi ELAN art. 140, loi 3DS art. 85, loi MAPTAM art. L3641-1 CGCT.
Utilisez notre simulateur de rentabilité locative pour projeter votre rendement net après impôts, ou le simulateur LMNP pour comparer micro-BIC et régime réel.