Plus-value immobilière 2026 : la surtaxe sur les cessions élevées

Revendre un bien immobilier avec une plus-value supérieure à 50 000 € déclenche une surtaxe progressive de 2 à 6 %, qui s’ajoute à l’impôt forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Sur une plus-value de 200 000 €, la surtaxe seule représente 10 000 € — un montant souvent oublié dans les simulations rapides.

Le régime de base : 36,2 %

La plus-value nette (après abattements pour durée de détention) est imposée à :

| Composante | Taux | |---|---| | Impôt sur le revenu (forfaitaire) | 19 % | | Prélèvements sociaux | 17,2 % | | Total | 36,2 % |

Les abattements pour durée de détention réduisent la base taxable progressivement :

| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | |---|---|---| | Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % | | De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an | | 22e année | 4 % | 1,60 % | | Au-delà de 22 ans | Exonération IR | 9 % par an | | 30 ans | Exonéré | Exonéré |

L’exonération totale d’IR intervient au bout de 22 ans. L’exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

La surtaxe sur les plus-values élevées

L’article 1609 nonies G du CGI prévoit une taxe additionnelle sur les plus-values nettes (après abattements) supérieures à 50 000 € :

| Plus-value nette imposable | Taux de la surtaxe | |---|---| | ≤ 50 000 € | 0 % | | 50 001 à 60 000 € | 2 % (avec lissage) | | 60 001 à 100 000 € | 2 % | | 100 001 à 110 000 € | 3 % (avec lissage) | | 110 001 à 150 000 € | 3 % | | 150 001 à 160 000 € | 4 % (avec lissage) | | 160 001 à 200 000 € | 4 % | | 200 001 à 210 000 € | 5 % (avec lissage) | | 210 001 à 250 000 € | 5 % | | 250 001 à 260 000 € | 6 % (avec lissage) | | > 260 000 € | 6 % |

Le mécanisme de « lissage » évite les effets de seuil dans les tranches intermédiaires.

Exemples concrets

Plus-value nette de 80 000 €

| Poste | Montant | |---|---| | IR (19 %) | 15 200 € | | Prélèvements sociaux (17,2 %) | 13 760 € | | Surtaxe (2 %) | 1 600 € | | Total | 30 560 € | | Taux effectif | 38,2 % |

Plus-value nette de 200 000 €

| Poste | Montant | |---|---| | IR (19 %) | 38 000 € | | Prélèvements sociaux (17,2 %) | 34 400 € | | Surtaxe (4 %) | 8 000 € | | Total | 80 400 € | | Taux effectif | 40,2 % |

Plus-value nette de 300 000 €

| Poste | Montant | |---|---| | IR (19 %) | 57 000 € | | Prélèvements sociaux (17,2 %) | 51 600 € | | Surtaxe (6 %) | 18 000 € | | Total | 126 600 € | | Taux effectif | 42,2 % |

Exonérations de plus-value

Résidence principale

La plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux (pas de surtaxe non plus). C’est l’exonération la plus fréquemment utilisée.

Première cession d’un logement autre que la résidence principale

Exonération possible sous conditions strictes :

• Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années
• Le prix de cession est réemployé dans l’acquisition de la résidence principale dans les 24 mois

Cessions inférieures à 15 000 €

Les cessions dont le prix est inférieur à 15 000 € (ou la quote-part de prix pour un bien en indivision) sont exonérées.

Détention longue

Exonération complète au bout de 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).

Qui est concerné par la surtaxe ?

En pratique, la surtaxe touche principalement :

• Les propriétaires bailleurs qui revendent un bien locatif détenu moins de 15-20 ans dans une zone où les prix ont fortement augmenté
• Les héritiers qui vendent un bien hérité (la plus-value se calcule depuis la valeur déclarée à la succession)
• Les terrains à bâtir dont la valeur a explosé suite à un changement de PLU

Elle ne concerne pas les résidences principales (exonérées) ni les biens détenus depuis plus de 22 ans (plus-value nette imposable IR = 0, donc en dessous du seuil de surtaxe).

Sources : Article 1609 nonies G du CGI — Légifrance, BOFiP BOI-RFPI-TPVIE.

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