Frais de notaire à Mayotte (976) en 2026 : taux majoré 5,00 % et régime foncier

Mayotte fait partie des départements ayant voté la majoration du taux de taxe départementale à 5,00 % (art. 1594 D CGI), soit au-dessus du taux standard de 4,50 %. Mais au-delà de ce surcoût fiscal, la spécificité la plus importante du marché mahorais reste un régime foncier en cours de régularisation où une part significative des terrains ne dispose pas de titre de propriété formalisé, rendant certaines transactions impossibles ou extrêmement complexes.

Cadre juridique des DMTO

| Élément | Référence | |---|---| | Droits de mutation à titre onéreux | Art. 683 CGI | | Taux départemental (majoré à 5,00 %) | Art. 1594 D CGI | | Choix de Mayotte : taux majoré | Délibération conseil départemental | | Taux communal | Art. 1584 CGI | | Prélèvement État | Art. 1595 bis CGI | | Barème émoluments notaire | Art. A444-91 Code de commerce |

Le conseil départemental de Mayotte a voté la majoration à 5,00 % du taux de taxe départementale, soit au-dessus du taux standard de 4,50 % (art. 1594 D CGI).

Décomposition des taux 2026

| Composante | Taux Mayotte | Taux métropole (majorité) | |---|---|---| | Taxe départementale | 5,00 % | 4,50 % | | Taxe communale | 1,20 % | 1,20 % | | Prélèvement État | 0,119 % | 0,107 % | | Total droits de mutation | ~6,32 % | ~5,81 % | | Surcoût par tranche de 100 000 € | ~510 € | |

Mayotte parmi les départements à taux majoré (5,00 %)

Mayotte fait partie des départements ayant voté la majoration de la taxe départementale à 5,00 %, le taux maximum autorisé par l’art. 1594 D CGI. Ce taux est supérieur au taux standard de 4,50 %, et au taux plancher de 3,80 % maintenu par seulement 3 départements (Indre, Isère, Morbihan).

Simulation 1 : T3 à Mamoudzou — 180 000 €

| Poste | Montant (Mayotte 5,00 %) | Montant (dpt à 4,50 %) | |---|---|---| | Droits de mutation | 11 376 € | 10 458 € | | Émoluments notaire | ~2 260 € | ~2 260 € | | Débours et formalités | ~1 200 € | ~1 200 € | | CSI | 180 € | 180 € | | Total frais de notaire | ~15 016 € | ~14 098 € | | Surcoût Mayotte | ~918 € | |

Simulation 2 : appartement Petite-Terre — 130 000 €

| Poste | Montant | |---|---| | Droits de mutation (6,32 %) | 8 216 € | | Émoluments notaire | ~1 940 € | | Débours | ~1 200 € | | CSI | 130 € | | Total frais de notaire | ~11 486 € | | En % du prix | ~8,8 % |

Simulation 3 : maison titrée à Koungou — 250 000 €

| Poste | Montant | |---|---| | Droits de mutation | 15 800 € | | Émoluments notaire | ~2 760 € | | Débours | ~1 200 € | | CSI | 250 € | | Total frais de notaire | ~20 010 € |

Le régime foncier mahorais : la difficulté structurelle

Le problème des titres de propriété

Avant la départementalisation de 2011 (loi n° 2010-1487 du 7 décembre 2010), Mayotte fonctionnait avec un régime foncier coutumier. Les conséquences pour l’acheteur en 2026 :

| Situation | % estimé du parc | Impact sur l’achat | |---|---|---| | Bien titré (titre de propriété formalisé, inscrit au fichier immobilier) | ~35 % | Transaction normale, frais de notaire standards | | Bien en cours de titrement (commission de révision foncière) | ~25 % | Transaction possible mais délais allongés (12-24 mois), frais juridiques supplémentaires | | Bien non titré (occupation coutumière) | ~40 % | Transaction impossible via le circuit notarial classique |

La commission de révision de l’état civil et foncier

Créée par l’ordonnance n° 2010-590, cette commission rattache progressivement les parcelles au cadastre. Le processus est lent : à rythme actuel, la régularisation complète prendra encore 15 à 20 ans.

Conséquence pratique

Avant tout achat à Mayotte, le notaire vérifie l’existence d’un titre de propriété au fichier immobilier. En l’absence de titre, pas de vente. Cette contrainte réduit considérablement l’offre de biens transactables, ce qui maintient les prix des biens titrés à un niveau supérieur à ce que le marché local justifierait.

Prix immobiliers à Mayotte

| Secteur | Prix moyen m² (biens titrés) | Observations | |---|---|---| | Mamoudzou centre | 2 500 à 3 500 € | Préfecture, services | | Petite-Terre (Dzaoudzi, Labattoir) | 2 000 à 3 000 € | Accès par barge | | Koungou | 2 000 à 3 000 € | Développement récent | | Dembéni | 1 500 à 2 500 € | Périphérie sud | | Reste de l’île | 1 000 à 2 000 € | Offre titrée très limitée |

Risques spécifiques à Mayotte

| Risque | Détail | |---|---| | Sismique | Zone 3 (modérée) — normes parasismiques obligatoires depuis 2007 (art. R563-1 Code de l’environnement) | | Cyclonique | Exposition aux cyclones tropicaux — assurance habitation majorée | | Essaim sismique | Depuis 2018, activité volcanique sous-marine (volcan Fani Maoré) — impact psychologique sur le marché | | Titre de propriété | Vérification impérative avant compromis | | Constructibilité | PLU en cours de finalisation dans plusieurs communes |

Mayotte vs autres DOM : comparaison frais

| T3 à 180 000 € | DMTO | Frais totaux | TVA | |---|---|---|---| | Mayotte (976) | 5,00 % | ~15 000 € | Pas de TVA (art. 294-1 CGI) | | La Réunion (974) | 5,00 % | ~15 000 € | 8,5 % | | Guadeloupe (971) | 5,00 % | ~15 000 € | 8,5 % | | Martinique (972) | 5,00 % | ~15 000 € | 8,5 % | | Guyane (973) | 5,00 % | ~15 000 € | Pas de TVA (art. 294-1 CGI) |

Tous les DOM appliquent le taux DMTO majoré à 5,00 %. Comme la Guyane, Mayotte est exonérée de TVA (art. 294-1 CGI) — contrairement à La Réunion, Guadeloupe et Martinique qui appliquent un taux réduit de 8,5 % (art. 296 CGI).

Défiscalisation immobilière à Mayotte

Le dispositif Pinel Outre-Mer (art. 199 novovicies CGI) s’applique à Mayotte avec des taux majorés :

| Durée d’engagement | Réduction d’impôt Pinel OM | |---|---| | 6 ans | 21,5 % | | 9 ans | 26 % | | 12 ans | 28,5 % |

Le plafond de niches fiscales est relevé à 18 000 € (vs 10 000 € en métropole). Mais l’offre de programmes neufs éligibles est très limitée à Mayotte, et la demande locative solvable est concentrée sur Mamoudzou.

Sources : art. 683, 1594 D, 1584, 1595 bis, 296 CGI, art. A444-91 Code de commerce, loi n° 2010-1487, ordonnance n° 2010-590, Conseil départemental de Mayotte.

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