Frais de notaire à Mayotte (976) en 2026 : taux majoré 5,00 % et régime foncier

Mayotte fait partie des départements ayant voté la majoration du taux de taxe départementale à 5,00 % (art. 1594 D CGI), soit au-dessus du taux standard de 4,50 %. Mais au-delà de ce surcoût fiscal, la spécificité la plus importante du marché mahorais reste un régime foncier en cours de régularisation où une part significative des terrains ne dispose pas de titre de propriété formalisé, rendant certaines transactions impossibles ou extrêmement complexes.

Cadre juridique des DMTO

Élément	Référence
Droits de mutation à titre onéreux	Art. 683 CGI
Taux départemental (majoré à 5,00 %)	Art. 1594 D CGI
Choix de Mayotte : taux majoré	Délibération conseil départemental
Taux communal	Art. 1584 CGI
Prélèvement État	Art. 1595 bis CGI
Barème émoluments notaire	Art. A444-91 Code de commerce

Le conseil départemental de Mayotte a voté la majoration à 5,00 % du taux de taxe départementale, soit au-dessus du taux standard de 4,50 % (art. 1594 D CGI).

Décomposition des taux 2026

Composante	Taux Mayotte	Taux métropole (majorité)
Taxe départementale	5,00 %	4,50 %
Taxe communale	1,20 %	1,20 %
Prélèvement État	0,119 %	0,107 %
Total droits de mutation	~6,32 %	~5,81 %
Surcoût par tranche de 100 000 €	~510 €

Mayotte parmi les départements à taux majoré (5,00 %)

Mayotte fait partie des départements ayant voté la majoration de la taxe départementale à 5,00 %, le taux maximum autorisé par l’art. 1594 D CGI. Ce taux est supérieur au taux standard de 4,50 %, et au taux plancher de 3,80 % maintenu par seulement 3 départements (Indre, Isère, Morbihan).

Simulation 1 : T3 à Mamoudzou — 180 000 €

Poste	Montant (Mayotte 5,00 %)	Montant (dpt à 4,50 %)
Droits de mutation	11 376 €	10 458 €
Émoluments notaire	~2 260 €	~2 260 €
Débours et formalités	~1 200 €	~1 200 €
CSI	180 €	180 €
Total frais de notaire	~15 016 €	~14 098 €
Surcoût Mayotte	~918 €

Simulation 2 : appartement Petite-Terre — 130 000 €

Poste	Montant
Droits de mutation (6,32 %)	8 216 €
Émoluments notaire	~1 940 €
Débours	~1 200 €
CSI	130 €
Total frais de notaire	~11 486 €
En % du prix	~8,8 %

Simulation 3 : maison titrée à Koungou — 250 000 €

Poste	Montant
Droits de mutation	15 800 €
Émoluments notaire	~2 760 €
Débours	~1 200 €
CSI	250 €
Total frais de notaire	~20 010 €

Le régime foncier mahorais : la difficulté structurelle

Le problème des titres de propriété

Avant la départementalisation de 2011 (loi n° 2010-1487 du 7 décembre 2010), Mayotte fonctionnait avec un régime foncier coutumier. Les conséquences pour l’acheteur en 2026 :

Situation	% estimé du parc	Impact sur l’achat
Bien titré (titre de propriété formalisé, inscrit au fichier immobilier)	~35 %	Transaction normale, frais de notaire standards
Bien en cours de titrement (commission de révision foncière)	~25 %	Transaction possible mais délais allongés (12-24 mois), frais juridiques supplémentaires
Bien non titré (occupation coutumière)	~40 %	Transaction impossible via le circuit notarial classique

La commission de révision de l’état civil et foncier

Créée par l’ordonnance n° 2010-590, cette commission rattache progressivement les parcelles au cadastre. Le processus est lent : à rythme actuel, la régularisation complète prendra encore 15 à 20 ans.

Conséquence pratique

Avant tout achat à Mayotte, le notaire vérifie l’existence d’un titre de propriété au fichier immobilier. En l’absence de titre, pas de vente. Cette contrainte réduit considérablement l’offre de biens transactables, ce qui maintient les prix des biens titrés à un niveau supérieur à ce que le marché local justifierait.

Prix immobiliers à Mayotte

Secteur	Prix moyen m² (biens titrés)	Observations
Mamoudzou centre	2 500 à 3 500 €	Préfecture, services
Petite-Terre (Dzaoudzi, Labattoir)	2 000 à 3 000 €	Accès par barge
Koungou	2 000 à 3 000 €	Développement récent
Dembéni	1 500 à 2 500 €	Périphérie sud
Reste de l’île	1 000 à 2 000 €	Offre titrée très limitée

Risques spécifiques à Mayotte

Risque	Détail
Sismique	Zone 3 (modérée) — normes parasismiques obligatoires depuis 2007 (art. R563-1 Code de l’environnement)
Cyclonique	Exposition aux cyclones tropicaux — assurance habitation majorée
Essaim sismique	Depuis 2018, activité volcanique sous-marine (volcan Fani Maoré) — impact psychologique sur le marché
Titre de propriété	Vérification impérative avant compromis
Constructibilité	PLU en cours de finalisation dans plusieurs communes

Mayotte vs autres DOM : comparaison frais

T3 à 180 000 €	DMTO	Frais totaux	TVA
Mayotte (976)	5,00 %	~15 000 €	Pas de TVA (art. 294-1 CGI)
La Réunion (974)	5,00 %	~15 000 €	8,5 %
Guadeloupe (971)	5,00 %	~15 000 €	8,5 %
Martinique (972)	5,00 %	~15 000 €	8,5 %
Guyane (973)	5,00 %	~15 000 €	Pas de TVA (art. 294-1 CGI)

Tous les DOM appliquent le taux DMTO majoré à 5,00 %. Comme la Guyane, Mayotte est exonérée de TVA (art. 294-1 CGI) — contrairement à La Réunion, Guadeloupe et Martinique qui appliquent un taux réduit de 8,5 % (art. 296 CGI).

Défiscalisation immobilière à Mayotte

Le dispositif Pinel Outre-Mer (art. 199 novovicies CGI) s’applique à Mayotte avec des taux majorés :

Durée d’engagement	Réduction d’impôt Pinel OM
6 ans	21,5 %
9 ans	26 %
12 ans	28,5 %

Le plafond de niches fiscales est relevé à 18 000 € (vs 10 000 € en métropole). Mais l’offre de programmes neufs éligibles est très limitée à Mayotte, et la demande locative solvable est concentrée sur Mamoudzou.

Sources : art. 683, 1594 D, 1584, 1595 bis, 296 CGI, art. A444-91 Code de commerce, loi n° 2010-1487, ordonnance n° 2010-590, Conseil départemental de Mayotte.

Calculez vos frais de notaire à Mayotte avec le simulateur, ou comparez avec les frais en Haute-Savoie (même prix, taux différent).