Frais de notaire dans les Bouches-du-Rhône (13) en 2026 : ancien vs neuf, Aix vs Marseille

Les Bouches-du-Rhône sont le département qui illustre le mieux le double contraste des frais de notaire : ancien vs neuf (écart de 20 000 € sur un T3), et Aix-en-Provence vs Marseille (même département, prix du m² du simple au double). Sur un T3 à 350 000 € dans l’ancien à Aix, les frais atteignent ~26 900 €. Le même bien en VEFA : ~7 300 €. Et à Marseille, un T3 ancien à 180 000 € ne génère que ~15 200 € de frais — mais avec la taxe foncière la plus élevée de France (43,51 %) en embuscade.

Cadre juridique

Élément	Référence
Droits de mutation (ancien)	Art. 683 CGI
Taux départemental (5,00 %)	Art. 1594 D CGI
Exonération DMTO dans le neuf	Art. 1594 F ter CGI
Taxe publicité foncière (neuf : 0,715 %)	Art. 1594-0 G CGI
TVA immobilière (neuf : 20 %)	Art. 257 I 2 CGI
Barème émoluments notaire	Art. A444-91 Code de commerce

La règle ancien/neuf

• Ancien (bien de plus de 5 ans ou déjà revendu) : DMTO à 6,32 % du prix
• Neuf (VEFA ou bien < 5 ans jamais revendu, art. 1594 F ter CGI) : pas de DMTO, mais TVA à 20 % intégrée au prix + taxe de publicité foncière de 0,715 %

Décomposition des taux 2026

	Ancien	Neuf (VEFA)
Taxe départementale	5,00 %	—
Taxe communale	1,20 %	—
Prélèvement État	0,1185 %	—
Taxe publicité foncière	—	0,715 %
Total droits	~6,32 %	~0,715 %
TVA (intégrée au prix affiché)	—	20 %

Comparaison détaillée : T3 65 m² à 350 000 € à Aix

Poste	Ancien	Neuf (VEFA)
Droits de mutation / taxe PF	22 120 €	2 503 €
Émoluments notaire	~3 260 €	~3 260 €
Débours et formalités	~1 200 €	~1 200 €
CSI (0,10 %)	350 €	350 €
Total frais de notaire	~26 930 €	~7 313 €
En % du prix	~7,7 %	~2,1 %
Différence		~19 617 €

Mais le neuf est-il vraiment moins cher ?

Non. Le neuf à Aix est 15 à 25 % plus cher au m² que l’ancien. Le surcoût au m² dépasse largement l’économie de frais de notaire :

	Ancien	Neuf	Écart
Prix moyen m² (Aix centre)	4 500 €	5 500 €	+22 %
T3 65 m²	292 500 €	357 500 €	+65 000 €
Frais de notaire	~22 700 €	~7 400 €	−15 300 €
Budget total	315 200 €	364 900 €	+49 700 €

L’économie de frais (15 300 €) est absorbée par le surcoût au m² (65 000 €). Le budget total du neuf reste 50 000 € plus élevé. Le neuf n’est économiquement pertinent que si :

• Le DPE ancien est E-G (travaux de rénovation à ajouter)
• Le bien est destiné à la location (loi Climat et Résilience : G interdit depuis 2025, F interdit 2028)
• L’acquéreur bénéficie du PTZ neuf (zone A, quotité 40-50 %)

Aix-en-Provence vs Marseille : même département, deux mondes

T3 65 m²	Aix centre	Marseille 8e (Castellane)	Marseille 14e-15e	Écart Aix/14e
Prix	350 000 €	250 000 €	110 000 €	×3,2
Frais notaire (ancien)	~26 900 €	~20 000 €	~9 900 €	×2,7
Budget total	376 900 €	270 000 €	119 900 €

Les frais de notaire à Aix sont 2,7 fois ceux des arrondissements nord de Marseille — pour le même département, la même taxe DMTO, le même barème notaire.

Simulation ancien : T2 Marseille 5e (Cours Julien) — 170 000 €

Quartier prisé des jeunes actifs, rénové, forte demande locative :

Poste	Montant
Droits de mutation (6,32 %)	10 744 €
Émoluments notaire	~2 180 €
Débours	~1 200 €
CSI	170 €
Total	~14 294 €

Simulation neuf : T2 VEFA Euroméditerranée — 210 000 €

Le quartier Euroméditerranée (Joliette, Arenc, Les Docks) concentre les programmes neufs marseillais :

Poste	Montant
Taxe publicité foncière (0,715 %)	1 502 €
Émoluments notaire	~2 440 €
Débours	~1 200 €
CSI	210 €
Total	~5 352 €
Économie vs ancien	~8 942 €

Le piège marseillais : frais de notaire bas, mais taxe foncière record

Marseille attire les investisseurs avec des prix bas et donc des frais de notaire réduits. Mais la taxe foncière (taux communal 43,51 % — record de France) change radicalement le calcul sur la durée :

T3 Marseille 14e — 110 000 €	Année 1 (frais)	Années 2 à 10 (TF cumul)
Frais de notaire	9 900 €	—
Taxe foncière (~1 800 €/an)	1 800 €	16 200 €
Total coût fixe 10 ans		~27 900 €

Sur 10 ans, la TF dépasse les frais de notaire. Le coût d’entrée (frais notaire) est bas, mais le coût de détention (TF) est le plus élevé de France.

Comparaison à prix identique : 250 000 € dans le département

Ville (ancien, T3)	Frais notaire	TF annuelle	Coût 10 ans (frais + TF)
Aix-en-Provence	~20 000 €	~1 400 €	~34 000 €
Marseille 8e	~20 000 €	~2 200 €	~42 000 €
Salon-de-Provence	~20 000 €	~1 600 €	~36 000 €
Martigues	~20 000 €	~1 700 €	~37 000 €

À prix d’achat identique, les frais de notaire sont strictement les mêmes (même département = même taux DMTO). C’est la taxe foncière qui différencie le coût de détention — et Marseille est la plus chère.

PTZ dans les Bouches-du-Rhône

Commune	Zone PTZ	Quotité neuf	Effet sur les frais
Aix-en-Provence	A	40-50 %	PTZ allège l’emprunt, pas les frais
Marseille	A	40-50 %	Idem
Salon-de-Provence	B1	40-50 %	Idem
Martigues	B1	40-50 %	Idem
Arles	B2	20 % (ancien + travaux)	PTZ ancien si travaux ≥ 25 %

Le PTZ ne réduit pas les frais de notaire. Mais en finançant jusqu’à 50 % du bien sans intérêts, il libère de la capacité pour absorber les ~20 000 € de frais dans l’ancien.

Barème des émoluments notaire (rappel)

Les émoluments du notaire sont réglementés par l’art. A444-91 du Code de commerce et identiques dans toute la France :

Tranche	Taux
0 à 6 500 €	3,870 %
6 500 à 17 000 €	1,596 %
17 000 à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

Pour un bien à 350 000 € : ~3 260 €. La part des émoluments est la même en ancien et en neuf — seuls les droits de mutation changent.

Sources : art. 683, 1594 D, 1594 F ter, 1594-0 G, 257 I 2 CGI, art. A444-91 Code de commerce, données notariales Bouches-du-Rhône 2025, observatoire fiscal Marseille.

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