Frais de notaire dans les Bouches-du-Rhône (13) en 2026 : ancien vs neuf, Aix vs Marseille

Les Bouches-du-Rhône sont le département qui illustre le mieux le double contraste des frais de notaire : ancien vs neuf (écart de 20 000 € sur un T3), et Aix-en-Provence vs Marseille (même département, prix du m² du simple au double). Sur un T3 à 350 000 € dans l’ancien à Aix, les frais atteignent ~26 900 €. Le même bien en VEFA : ~7 300 €. Et à Marseille, un T3 ancien à 180 000 € ne génère que ~15 200 € de frais — mais avec la taxe foncière la plus élevée de France (43,51 %) en embuscade.

Cadre juridique

| Élément | Référence | |---|---| | Droits de mutation (ancien) | Art. 683 CGI | | Taux départemental (5,00 %) | Art. 1594 D CGI | | Exonération DMTO dans le neuf | Art. 1594 F ter CGI | | Taxe publicité foncière (neuf : 0,715 %) | Art. 1594-0 G CGI | | TVA immobilière (neuf : 20 %) | Art. 257 I 2 CGI | | Barème émoluments notaire | Art. A444-91 Code de commerce |

La règle ancien/neuf

• Ancien (bien de plus de 5 ans ou déjà revendu) : DMTO à 6,32 % du prix
• Neuf (VEFA ou bien < 5 ans jamais revendu, art. 1594 F ter CGI) : pas de DMTO, mais TVA à 20 % intégrée au prix + taxe de publicité foncière de 0,715 %

Décomposition des taux 2026

| | Ancien | Neuf (VEFA) | |---|---|---| | Taxe départementale | 5,00 % | — | | Taxe communale | 1,20 % | — | | Prélèvement État | 0,1185 % | — | | Taxe publicité foncière | — | 0,715 % | | Total droits | ~6,32 % | ~0,715 % | | TVA (intégrée au prix affiché) | — | 20 % |

Comparaison détaillée : T3 65 m² à 350 000 € à Aix

| Poste | Ancien | Neuf (VEFA) | |---|---|---| | Droits de mutation / taxe PF | 22 120 € | 2 503 € | | Émoluments notaire | ~3 260 € | ~3 260 € | | Débours et formalités | ~1 200 € | ~1 200 € | | CSI (0,10 %) | 350 € | 350 € | | Total frais de notaire | ~26 930 € | ~7 313 € | | En % du prix | ~7,7 % | ~2,1 % | | Différence | | ~19 617 € |

Mais le neuf est-il vraiment moins cher ?

Non. Le neuf à Aix est 15 à 25 % plus cher au m² que l’ancien. Le surcoût au m² dépasse largement l’économie de frais de notaire :

| | Ancien | Neuf | Écart | |---|---|---|---| | Prix moyen m² (Aix centre) | 4 500 € | 5 500 € | +22 % | | T3 65 m² | 292 500 € | 357 500 € | +65 000 € | | Frais de notaire | ~22 700 € | ~7 400 € | −15 300 € | | Budget total | 315 200 € | 364 900 € | +49 700 € |

L’économie de frais (15 300 €) est absorbée par le surcoût au m² (65 000 €). Le budget total du neuf reste 50 000 € plus élevé. Le neuf n’est économiquement pertinent que si :

• Le DPE ancien est E-G (travaux de rénovation à ajouter)
• Le bien est destiné à la location (loi Climat et Résilience : G interdit depuis 2025, F interdit 2028)
• L’acquéreur bénéficie du PTZ neuf (zone A, quotité 40-50 %)

Aix-en-Provence vs Marseille : même département, deux mondes

| T3 65 m² | Aix centre | Marseille 8e (Castellane) | Marseille 14e-15e | Écart Aix/14e | |---|---|---|---|---| | Prix | 350 000 € | 250 000 € | 110 000 € | ×3,2 | | Frais notaire (ancien) | ~26 900 € | ~20 000 € | ~9 900 € | ×2,7 | | Budget total | 376 900 € | 270 000 € | 119 900 € | |

Les frais de notaire à Aix sont 2,7 fois ceux des arrondissements nord de Marseille — pour le même département, la même taxe DMTO, le même barème notaire.

Simulation ancien : T2 Marseille 5e (Cours Julien) — 170 000 €

Quartier prisé des jeunes actifs, rénové, forte demande locative :

| Poste | Montant | |---|---| | Droits de mutation (6,32 %) | 10 744 € | | Émoluments notaire | ~2 180 € | | Débours | ~1 200 € | | CSI | 170 € | | Total | ~14 294 € |

Simulation neuf : T2 VEFA Euroméditerranée — 210 000 €

Le quartier Euroméditerranée (Joliette, Arenc, Les Docks) concentre les programmes neufs marseillais :

| Poste | Montant | |---|---| | Taxe publicité foncière (0,715 %) | 1 502 € | | Émoluments notaire | ~2 440 € | | Débours | ~1 200 € | | CSI | 210 € | | Total | ~5 352 € | | Économie vs ancien | ~8 942 € |

Le piège marseillais : frais de notaire bas, mais taxe foncière record

Marseille attire les investisseurs avec des prix bas et donc des frais de notaire réduits. Mais la taxe foncière (taux communal 43,51 % — record de France) change radicalement le calcul sur la durée :

| T3 Marseille 14e — 110 000 € | Année 1 (frais) | Années 2 à 10 (TF cumul) | |---|---|---| | Frais de notaire | 9 900 € | — | | Taxe foncière (~1 800 €/an) | 1 800 € | 16 200 € | | Total coût fixe 10 ans | | ~27 900 € |

Sur 10 ans, la TF dépasse les frais de notaire. Le coût d’entrée (frais notaire) est bas, mais le coût de détention (TF) est le plus élevé de France.

Comparaison à prix identique : 250 000 € dans le département

| Ville (ancien, T3) | Frais notaire | TF annuelle | Coût 10 ans (frais + TF) | |---|---|---|---| | Aix-en-Provence | ~20 000 € | ~1 400 € | ~34 000 € | | Marseille 8e | ~20 000 € | ~2 200 € | ~42 000 € | | Salon-de-Provence | ~20 000 € | ~1 600 € | ~36 000 € | | Martigues | ~20 000 € | ~1 700 € | ~37 000 € |

À prix d’achat identique, les frais de notaire sont strictement les mêmes (même département = même taux DMTO). C’est la taxe foncière qui différencie le coût de détention — et Marseille est la plus chère.

PTZ dans les Bouches-du-Rhône

| Commune | Zone PTZ | Quotité neuf | Effet sur les frais | |---|---|---|---| | Aix-en-Provence | A | 40-50 % | PTZ allège l’emprunt, pas les frais | | Marseille | A | 40-50 % | Idem | | Salon-de-Provence | B1 | 40-50 % | Idem | | Martigues | B1 | 40-50 % | Idem | | Arles | B2 | 20 % (ancien + travaux) | PTZ ancien si travaux ≥ 25 % |

Le PTZ ne réduit pas les frais de notaire. Mais en finançant jusqu’à 50 % du bien sans intérêts, il libère de la capacité pour absorber les ~20 000 € de frais dans l’ancien.

Barème des émoluments notaire (rappel)

Les émoluments du notaire sont réglementés par l’art. A444-91 du Code de commerce et identiques dans toute la France :

| Tranche | Taux | |---|---| | 0 à 6 500 € | 3,870 % | | 6 500 à 17 000 € | 1,596 % | | 17 000 à 60 000 € | 1,064 % | | Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |

Pour un bien à 350 000 € : ~3 260 €. La part des émoluments est la même en ancien et en neuf — seuls les droits de mutation changent.

Sources : art. 683, 1594 D, 1594 F ter, 1594-0 G, 257 I 2 CGI, art. A444-91 Code de commerce, données notariales Bouches-du-Rhône 2025, observatoire fiscal Marseille.

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