Crédit immobilier à Nantes 2026 : combien emprunter pour acheter
Simulation crédit immobilier Nantes 2026 : PTZ zone B1 optimal, pas d'encadrement des loyers, autofinancement et budget par quartier.
Nantes est le meilleur compromis de l’Ouest pour un achat immobilier : des prix de 2 500 à 4 500 €/m², pas d’encadrement des loyers, une croissance démographique de +1,2 %/an (INSEE), et un PTZ zone B1 qui couvre plus de surface qu’en zone A. Un T3 de 65 m² reste accessible sous 3 200 € de revenus mensuels — impensable à Paris ou Lyon.
Capacité d’emprunt (normes HCSF)
| Revenus nets mensuels | Mensualité max (35 %) | Emprunt max (25 ans, 3,20 %) | Surface accessible (Nantes centre, 3 800 €/m²) |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 143 700 € | 34 m² (studio +) |
| 2 800 € | 980 € | 201 200 € | 47 m² (T2) |
| 3 500 € | 1 225 € | 251 500 € | 59 m² (T3 compact) |
| 5 000 € | 1 750 € | 359 200 € | 85 m² (T4) |
Budget par quartier
| Quartier | Prix médian m² | T2 42 m² | T3 65 m² |
|---|---|---|---|
| Graslin / Bouffay | 4 500 € | 189 000 € | 292 500 € |
| Île de Nantes | 4 200 € | 176 400 € | 273 000 € |
| Hauts-Pavés | 4 000 € | 168 000 € | 260 000 € |
| Chantenay | 3 500 € | 147 000 € | 227 500 € |
| Doulon / Bottière | 3 200 € | 134 400 € | 208 000 € |
| Nantes Nord | 2 500 € | 105 000 € | 162 500 € |
| Rezé | 3 000 € | 126 000 € | 195 000 € |
| Saint-Herblain | 2 700 € | 113 400 € | 175 500 € |
| Orvault | 3 200 € | 134 400 € | 208 000 € |
| Vertou | 3 300 € | 138 600 € | 214 500 € |
3 simulations concrètes
Hypothèses : taux 3,20 %, assurance 0,34 %, durée 25 ans, DMTO Loire-Atlantique 5 %.
T2 à Chantenay — premier achat
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d’achat (3 500 €/m² × 42 m²) | 147 000 € |
| Frais de notaire | 11 319 € |
| Apport | 20 000 € |
| Emprunt | 138 319 € |
| Mensualité crédit | 674 € |
| Assurance | 39 € |
| Mensualité totale | 713 € |
| Salaire min (35 %) | 2 037 €/mois |
| Coût total du crédit | 75 581 € |
T3 Île de Nantes — investissement locatif
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d’achat | 273 000 € |
| Frais de notaire | 21 021 € |
| Apport | 45 000 € |
| Emprunt | 249 021 € |
| Mensualité totale | 1 284 € |
| Revenus min (35 %) | 3 669 €/mois |
Test d’autofinancement (pas d’encadrement des loyers à Nantes) :
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Loyer meublé marché libre (15 €/m²) | 975 €/mois |
| Mensualité crédit | 1 284 € |
| TF + charges + PNO | ~130 €/mois |
| Effort mensuel résiduel | −439 €/mois |
L’absence d’encadrement (art. 140 ELAN non demandé par Nantes Métropole) permet un loyer libre — mais le T3 ne s’autofinance pas en centre. En première couronne (Saint-Herblain, 2 700 €/m²), l’effort tombe à ~180 €/mois.
Maison à Vertou — famille
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d’achat (3 300 €/m² × 100 m²) | 330 000 € |
| Frais de notaire | 25 410 € |
| Apport | 55 000 € |
| Emprunt | 300 410 € |
| Mensualité totale | 1 549 € |
| Revenus min (35 %) | 4 426 €/mois |
Le PTZ zone B1 : le meilleur rapport qualité-prix
Nantes est en zone B1 — les plafonds de revenus sont plus bas qu’en zone A, mais les prix aussi. Résultat : le PTZ couvre proportionnellement plus de surface qu’en zone A.
Comparaison PTZ : Nantes (B1) vs Lyon (A) pour un T3 neuf
| Paramètre | Nantes (B1) | Lyon (A) |
|---|---|---|
| Prix T3 neuf 65 m² | 240 000 € | 310 000 € |
| PTZ (40 % tranche 2) | 96 000 € | 124 000 € |
| Prêt bancaire restant | 144 000 € | 186 000 € |
| Mensualité pendant différé | 743 € | 959 € |
| Salaire requis | 2 123 € | 2 740 € |
| Surface accessible au SMIC ×2 | 58 m² | 42 m² |
À Nantes, un couple au SMIC (2 958 € net) avec PTZ peut acheter un T3 neuf — impossible à Lyon ou Bordeaux.
L’Île de Nantes : acheter avant le CHU
Le nouveau CHU de Nantes (livraison prévue 2027) va transformer l’Île de Nantes. Le projet représente ~3 000 emplois directs + les activités induites. Les prix y ont déjà progressé de +25 % entre 2018 et 2024. Acheter maintenant, c’est capter la valorisation de la fin de chantier — estimée à +5 à 10 % supplémentaires d’ici 2028.
Loi Lemoine : économie sur l’assurance
Sur un emprunt nantais de 250 000 € :
| Assurance | Coût mensuel | Économie sur 25 ans |
|---|---|---|
| Groupe bancaire (0,34 %) | 71 € | — |
| Délégation (0,12 %) | 25 € | 13 800 € |
La loi Lemoine (n° 2022-270) permet le changement à tout moment — à faire dès la 2e année du prêt.
Sources : données notariales Loire-Atlantique 2025, Banque de France — taux moyens, décision HCSF n° D-HCSF-2021-7, loi Lemoine n° 2022-270, INSEE — croissance démographique Nantes Métropole.
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