Capacité d'emprunt au SMIC 2026 : combien emprunter avec 1 479 € net

Le SMIC net mensuel en 2026 est de 1 479 € (1 867 € brut, revalorisé au 1er juin 2026, décret n° 2025-xxx). Avec la norme HCSF de 35 % d’endettement maximum (décision n° D-HCSF-2021-7), la mensualité maximale est de 518 € — soit un emprunt d’environ 106 000 € sur 25 ans à 3,20 %. Cela ne permet d’acheter que dans les villes à prix bas : Saint-Étienne, Mulhouse, Béziers, villes moyennes.

Capacité d’emprunt au SMIC (1 479 € net)

Durée	Mensualité max (35 %)	Emprunt max (3,20 %)	Avec 15k d’apport
15 ans	518 €	72 000 €	87 000 €
20 ans	518 €	88 000 €	103 000 €
25 ans	518 €	106 000 €	121 000 €

Ce que 106 000 € achète par ville

Ville	Prix m²	Surface achetable	Type de bien
Saint-Étienne	1 200 €	88 m²	T4 / maison
Mulhouse	1 100 €	96 m²	T4 / maison
Béziers	1 300 €	82 m²	T3
Limoges	1 500 €	71 m²	T3
Le Mans	1 600 €	66 m²	T3
Roubaix	1 500 €	71 m²	T3
Guéret	800 €	133 m²	Maison
Paris 18e	8 500 €	12 m²	❌
Lyon 9e	3 200 €	33 m²	❌

La norme HCSF : pourquoi 35 %

La décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 impose aux banques :

• Taux d’effort ≤ 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse)
• Durée ≤ 25 ans (27 ans en VEFA ou ancien avec travaux)
• Marge de dérogation : 20 % de la production trimestrielle, priorité aux primo-accédants RP

Au SMIC, il n’y a aucune marge de manœuvre : 518 € de mensualité est un plafond dur. La moindre charge (pension alimentaire, crédit conso en cours) réduit la capacité.

Le PTZ : le seul levier au SMIC

En zone B2/C (ancien avec travaux)

	Sans PTZ	Avec PTZ (20 %)
Bien ancien + travaux	106 000 €	106 000 €
PTZ (20 %, différé 15 ans)	—	21 200 €
Emprunt bancaire	106 000 €	84 800 €
Mensualité phase 1	518 €	414 €
Taux d’effort	35 %	28 %
Marge libérée	—	104 €/mois

Le PTZ libère 7 points d’endettement. Cette marge permet soit de viser un bien plus cher (+~21 000 €), soit de sécuriser le dossier bancaire.

En zone A (Toulouse — le cas unique)

Toulouse est la seule métropole zone A où un achat au SMIC est réaliste. Avec un PTZ tranche 1 (quotité 50 %) :

Paramètre	1 SMIC	2 SMIC (couple)
Budget total	~120 000 €	~230 000 €
PTZ (50 %)	60 000 €	115 000 €
Emprunt bancaire	60 000 €	115 000 €
Mensualité phase 1	293 €	563 €
Surface T neuf Toulouse	35 m² (studio +)	65 m² (T3)

Couple au SMIC : la capacité double

Configuration	Revenus nets	Mensualité max	Emprunt 25 ans	Budget (+ 20k apport)
1 SMIC	1 479 €	518 €	106 000 €	126 000 €
2 SMIC	2 958 €	1 035 €	212 000 €	232 000 €
SMIC + 0,5 SMIC	2 219 €	777 €	159 000 €	179 000 €

Avec 2 SMIC et 20 000 € d’apport, un T3 devient accessible dans les villes moyennes : Toulouse (Rangueil), Nantes (Saint-Herblain), Strasbourg (Hautepierre), Rennes (Maurepas).

Les charges invisibles : ce qui réduit la capacité

Au SMIC, la moindre charge courante réduit l’emprunt :

Charge	Mensualité	Impact sur l’emprunt
Crédit auto (200 €)	−200 €	−41 000 €
Crédit conso (100 €)	−100 €	−20 500 €
Pension alimentaire (150 €)	−150 €	−30 800 €

Un crédit auto en cours divise la capacité d’emprunt par presque 2. Solder les crédits conso avant de demander un prêt immobilier est la première chose à faire.

L’assurance emprunteur : levier oublié

Au SMIC, l’assurance emprunteur représente une part significative de la mensualité. La loi Lemoine (n° 2022-270) permet de changer à tout moment :

Assurance	Mensualité	Emprunt possible (même taux d’effort)
Groupe bancaire (0,34 %)	518 € (dont 30 € assurance)	106 000 €
Délégation (0,10 %)	518 € (dont 9 € assurance)	110 300 €

Économie de ~21 € de capacité mensuelle = +4 300 € d’emprunt. Marginal mais réel au SMIC.

Sources : SMIC au 1er juin 2026 (1 867 € brut / 1 479 € net), décision HCSF n° D-HCSF-2021-7, art. L31-10-1 CCH (PTZ), loi Lemoine n° 2022-270, Banque de France — taux moyens.

Calculez votre capacité avec le simulateur d’emprunt, ou simulez votre PTZ pour augmenter votre budget.