Règle des 35 % d'endettement : calcul, exceptions et astuces

Pourquoi 35 % et pas un autre chiffre ?

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques un plafond de taux d’endettement fixé à 35 % des revenus nets de l’emprunteur, assurance emprunteur incluse. Cette règle, d’abord formulée sous forme de recommandation en décembre 2019 puis renforcée en janvier 2021, est devenue juridiquement contraignante avec la décision du 29 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022.

Avant cette date, chaque banque fixait librement ses limites. Certaines acceptaient des dossiers à 40 % voire davantage pour des profils aisés. Le HCSF a mis fin à cette souplesse pour prévenir le surendettement des ménages et limiter le risque systémique du secteur bancaire français.

Le seuil de 35 % n’est pas arbitraire : il correspond au consensus des autorités prudentielles européennes sur le niveau au-delà duquel le risque de défaut augmente significativement, surtout pour les ménages à revenus modestes.

La formule de calcul

Le taux d’endettement se calcule selon une formule simple :

Taux d’endettement = (Total des charges de crédit / Revenus nets) x 100

Le résultat obtenu est un pourcentage. S’il dépasse 35 %, la banque ne peut en principe pas accorder le prêt.

Ce qui compte dans les revenus

Toutes les sources de revenus ne sont pas traitées de la même manière par les banques :

• Salaire net avant impôt : pris en compte à 100 %. Pour les salariés en CDI, c’est la base. Les CDD et intérimaires voient souvent leurs revenus lissés sur 2 ou 3 ans.
• Revenus locatifs : pris en compte à 70 % de leur montant brut. La décote de 30 % couvre les risques de vacance locative, d’impayés et les charges non récupérables.
• Primes régulières et contractuelles : intégrées au calcul si elles sont récurrentes (13e mois, prime d’ancienneté). Les primes exceptionnelles ou variables sont généralement exclues ou fortement pondérées.
• Pensions alimentaires reçues : prises en compte intégralement.
• Pensions de retraite : prises en compte à 100 %.
• Revenus de professions indépendantes : moyenne des 3 derniers bilans, souvent avec une pondération prudente.

Ce qui compte dans les charges

Les charges prises en compte sont exclusivement les charges de crédit :

• Mensualités du prêt immobilier demandé (capital + intérêts + assurance emprunteur)
• Mensualités de tout crédit à la consommation en cours
• Mensualités de tout autre prêt immobilier existant
• Pensions alimentaires versées (considérées comme une charge incompressible)
• Loyer résiduel si l’emprunteur reste locataire après l’opération

Les charges courantes (alimentation, énergie, transport, abonnements) ne sont pas incluses dans le calcul du taux d’endettement. Elles interviennent dans un autre indicateur : le reste à vivre.

Tableau : capacité d’emprunt selon le salaire

Le tableau ci-dessous présente, pour différents niveaux de salaire net mensuel, la mensualité maximale autorisée à 35 % d’endettement et la capacité d’emprunt approximative à un taux de 3,3 % sur 25 ans (hors assurance déjà intégrée dans le calcul du taux d’endettement).

| Salaire net mensuel | Mensualité max (35 %) | Capacité d’emprunt estimée (3,3 %, 25 ans) | |---|---|---| | 2 000 EUR | 700 EUR | 139 000 EUR | | 3 500 EUR | 1 225 EUR | 243 000 EUR | | 5 000 EUR | 1 750 EUR | 347 000 EUR | | 8 000 EUR | 2 800 EUR | 556 000 EUR |

Ces montants sont indicatifs. Ils supposent l’absence de tout autre crédit en cours et une assurance emprunteur intégrée dans la mensualité. La capacité réelle dépend du taux effectivement obtenu, de la durée choisie et du profil de l’emprunteur.

Exemple concret : un couple avec un crédit auto

Prenons le cas de Marie et Thomas, un couple qui perçoit 4 500 EUR nets mensuels à eux deux. Ils remboursent actuellement un crédit automobile de 280 EUR par mois, dont il reste 18 mensualités.

Étape 1 : calculer la mensualité maximale globale

4 500 x 35 % = 1 575 EUR

Étape 2 : soustraire les charges de crédit existantes

1 575 - 280 = 1 295 EUR de mensualité immobilière maximale

Étape 3 : estimer la capacité d’emprunt

Avec une mensualité de 1 295 EUR à 3,3 % sur 25 ans, Marie et Thomas peuvent emprunter environ 257 000 EUR.

Sans le crédit auto, leur mensualité maximale serait de 1 575 EUR, soit une capacité d’environ 313 000 EUR. Le crédit automobile leur coûte donc près de 56 000 EUR de capacité d’emprunt.

C’est pourquoi de nombreux courtiers recommandent de solder ses crédits à la consommation avant de déposer un dossier de prêt immobilier, même si cela implique de puiser dans son épargne.

La marge de dérogation de 20 %

Le HCSF n’a pas totalement supprimé la flexibilité des banques. Chaque établissement peut accorder jusqu’à 20 % de sa production trimestrielle de crédits en dehors des critères standard (dépassement des 35 % ou de la durée maximale de 25 ans).

Cette marge de dérogation est cependant encadrée :

• Au moins 80 % de cette enveloppe dérogatoire doit être réservée à l’acquisition de la résidence principale.
• Parmi ces 80 %, au moins 30 % doivent concerner des primo-accédants.
• Les 20 % restants de l’enveloppe peuvent être utilisés librement (investissement locatif, résidence secondaire, profils atypiques).

En pratique, cela signifie qu’un primo-accédant avec un taux d’endettement de 37 ou 38 % a de meilleures chances d’obtenir un financement qu’un investisseur dans la même situation. Les banques réservent ces dérogations à des profils solides : revenus élevés, épargne importante, reste à vivre confortable, situation professionnelle stable.

Pour bénéficier de cette marge, il ne suffit pas de le demander. Il faut présenter un dossier qui rassure la banque sur la capacité réelle de remboursement, au-delà du simple ratio de 35 %.

Le reste à vivre : le critère que les banques regardent aussi

Le taux d’endettement est un filtre réglementaire, mais les banques ne s’arrêtent pas là. Elles évaluent systématiquement le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui reste au ménage une fois toutes les mensualités de crédit payées.

Reste à vivre = Revenus nets - Total des mensualités de crédit

Un ménage qui gagne 8 000 EUR avec 35 % d’endettement conserve 5 200 EUR pour vivre. Un ménage à 2 000 EUR avec le même ratio ne garde que 1 300 EUR. Le risque de défaut n’est évidemment pas le même.

C’est pourquoi les banques appliquent souvent des seuils minimaux de reste à vivre :

• Environ 700 à 800 EUR par adulte
• Environ 300 à 400 EUR par enfant à charge

Un dossier peut respecter la règle des 35 % mais être refusé si le reste à vivre est jugé insuffisant. Inversement, un reste à vivre très élevé peut justifier une dérogation au-delà des 35 %.

Stratégies pour améliorer son taux d’endettement

Si votre taux d’endettement dépasse 35 %, plusieurs leviers existent pour revenir dans les clous :

1. Solder les crédits à la consommation

C’est le levier le plus efficace. Comme l’illustre l’exemple de Marie et Thomas, un crédit auto de 280 EUR par mois ampute la capacité d’emprunt de plus de 50 000 EUR. Rembourser par anticipation ces crédits, même en utilisant une partie de l’apport, est souvent plus avantageux que de conserver cette épargne.

2. Augmenter l’apport personnel

Un apport plus important réduit le montant à emprunter et donc la mensualité. Cela peut suffire à passer sous la barre des 35 %. L’apport sert également de signal de sérieux auprès de la banque et peut favoriser l’obtention d’un meilleur taux.

3. Allonger la durée du prêt

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 15 %, ce qui peut faire basculer le taux d’endettement sous le seuil. La contrepartie est un coût total du crédit plus élevé, mais cela permet d’accéder à la propriété. La durée maximale autorisée par le HCSF est de 25 ans (27 ans en cas d’achat en VEFA ou avec travaux importants).

4. Négocier l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur représente une part significative de la mensualité. Depuis la loi Lemoine (2022), il est possible de changer d’assurance à tout moment. Une délégation d’assurance auprès d’un assureur externe peut réduire le coût de 30 à 50 % par rapport au contrat groupe de la banque, ce qui diminue d’autant la mensualité prise en compte dans le calcul.

5. Valoriser tous ses revenus

Assurez-vous que la banque prend bien en compte l’ensemble de vos revenus éligibles : primes contractuelles, revenus locatifs existants, pensions. Un courtier peut vous aider à présenter votre dossier de manière à maximiser les revenus retenus.

6. Emprunter à deux

Si vous êtes en couple, emprunter à deux permet de cumuler les revenus et donc d’augmenter mécaniquement le dénominateur de la formule. Le taux d’endettement diminue même si le montant emprunté reste identique.

Ce qui pourrait changer

Le HCSF réexamine régulièrement ses recommandations. En 2025, des discussions ont porté sur un éventuel assouplissement du seuil pour les primo-accédants ou un relèvement à 37 %. À ce jour, aucune modification n’a été actée et la règle des 35 % reste en vigueur pour 2026.

Les professionnels du secteur plaident pour davantage de flexibilité, arguant que le cadre actuel exclut de l’accès à la propriété des ménages pourtant solvables. Le débat reste ouvert, mais toute modification nécessite un consensus au sein du HCSF et une validation par les autorités de tutelle.

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