Investir dans l'immobilier en France depuis l'étranger en 2026

Acheter un appartement à Paris depuis Singapour, financer un investissement locatif à Lyon depuis Londres, revendre un bien hérité depuis Montréal — l’immobilier en France reste le placement préféré des expatriés français. Mais la fiscalité qui s’applique aux non-résidents est sensiblement différente de celle des résidents, et les pièges sont nombreux. Voici le cadre complet en 2026.

Les revenus locatifs : un taux minimum de 20 %

Un non-résident qui perçoit des revenus locatifs en France est imposé en France sur ces revenus, quel que soit son pays de résidence. La règle de base : les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais avec un taux minimum de 20 %.

Concrètement, si votre taux moyen d’imposition calculé sur l’ensemble de vos revenus mondiaux est inférieur à 20 %, vous pouvez demander l’application de ce taux effectif (article 197 A du CGI). Mais il faut le prouver en fournissant l’ensemble de vos revenus mondiaux à l’administration fiscale française — ce qui suppose de joindre votre avis d’imposition étranger ou une attestation équivalente.

Au-delà de 28 797 € de revenus nets imposables (seuil 2026), le taux minimum passe à 30 %. Ce seuil s’apprécie sur les seuls revenus de source française.

Location meublée ou nue : ça change la donne

• Location nue : revenus fonciers, abattement de 30 % en micro-foncier (si revenus < 15 000 €/an) ou déduction des charges réelles au régime réel.
• Location meublée (LMNP) : bénéfices industriels et commerciaux (BIC), abattement de 50 % en micro-BIC ou amortissement du bien au régime réel. L’amortissement permet souvent de réduire le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années.

Le statut LMNP reste accessible aux non-résidents en 2026. La réforme de la loi de finances 2025 a modifié le calcul des plus-values en réintégrant les amortissements déduits, mais cette mesure s’applique identiquement aux résidents et non-résidents.

Les plus-values immobilières : 19 % + prélèvements sociaux

La vente d’un bien immobilier situé en France par un non-résident est soumise à l’impôt sur les plus-values en France, au taux de 19 %. S’y ajoutent les prélèvements sociaux, dont le taux dépend de votre pays de résidence.

CSG/CRDS : la distinction EU/EEE vs reste du monde

C’est le point qui fait le plus de différence financière :

• Résidents de l’UE, EEE ou Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale de leur pays de résidence : ils sont exonérés de CSG/CRDS et ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Cela fait une imposition totale de 26,5 % (19 % + 7,5 %).
• Résidents hors UE/EEE/Suisse (États-Unis, Canada, Australie, Asie…) : ils paient la totalité des prélèvements sociaux, soit 17,2 % (les plus-values immobilières sont exclues de la hausse CSG de la LFSS 2026). L’imposition totale atteint alors 36,2 % (19 % + 17,2 %).

Cette différence de 11,1 points entre un expatrié à Londres et un expatrié à New York, sur le même bien vendu au même prix, peut représenter des dizaines de milliers d’euros sur une plus-value conséquente.

Abattements pour durée de détention

Les abattements pour durée de détention s’appliquent aux non-résidents comme aux résidents :

• Impôt sur le revenu (19 %) : exonération totale après 22 ans de détention, avec un abattement progressif à partir de la 6e année.
• Prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans, avec un abattement progressif à partir de la 6e année.

L’exonération de 150 000 € pour les non-résidents

Les non-résidents bénéficient d’une exonération spécifique : une exonération de plus-value jusqu’à 150 000 € lors de la cession de leur ancienne résidence principale en France, sous conditions (article 150 U-II-2° du CGI). Les conditions principales :

• Avoir été résident fiscal français de manière continue pendant au moins deux ans avant la cession
• La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le transfert de résidence
• Le bien ne doit pas avoir été mis en location entre le départ et la vente

Cette exonération est limitée à une seule cession par contribuable. Elle est particulièrement utile pour les expatriés qui partent sans vendre immédiatement leur résidence principale.

La SCI : un outil à manier avec précaution

Beaucoup d’expatriés envisagent la SCI (Société Civile Immobilière) pour structurer leurs investissements immobiliers français. Les avantages sont réels : transmission facilitée, gestion à distance, séparation du patrimoine. Mais la SCI ajoute une couche de complexité fiscale non négligeable.

SCI à l’IR (transparente) : les revenus sont imposés entre les mains des associés, selon les règles décrites ci-dessus. Pas de changement fondamental par rapport à la détention directe, mais l’obligation de tenir une comptabilité et de déposer une déclaration 2072.

SCI à l’IS : les revenus sont imposés au niveau de la société au taux de l’IS (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà). La société peut amortir le bien et déduire les intérêts d’emprunt. Mais la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui la gonfle considérablement. Et les dividendes versés aux associés non-résidents sont soumis à une retenue à la source.

En pratique : la SCI à l’IS est rarement avantageuse pour un expatrié qui prévoit de revendre à moyen terme. Elle convient mieux à une stratégie de détention longue avec réinvestissement des loyers dans la société.

Obtenir un crédit immobilier depuis l’étranger

C’est souvent le point de blocage. Les banques françaises sont devenues très frileuses avec les emprunteurs non-résidents. Les raisons sont multiples : difficulté à vérifier les revenus étrangers, risque de change, impossibilité de saisir facilement un bien si l’emprunteur est dans un pays sans accord judiciaire.

Ce qui fonctionne encore en 2026 :

• Les banques privées (BNP Paribas Wealth Management, Société Générale Private Banking, HSBC) acceptent les dossiers expatriés, mais avec un apport minimum de 30 à 40 % et des revenus élevés (généralement > 100 000 €/an).
• Le Crédit Mutuel et certaines caisses du Crédit Agricole traitent les dossiers au cas par cas, souvent si vous étiez déjà client avant votre départ.
• Les courtiers spécialisés (French Mortgage Direct, International Private Finance) servent d’intermédiaires et connaissent les banques qui acceptent tel ou tel profil d’expatrié.

Les taux proposés aux non-résidents sont généralement majorés de 0,2 à 0,5 point par rapport aux résidents, et l’assurance emprunteur peut poser problème selon le pays de résidence (exclusions de garantie, surprime pour certaines zones).

Le représentant fiscal : une obligation supprimée puis revenue

Jusqu’en 2014, les non-résidents devaient désigner un représentant fiscal pour toute vente immobilière en France générant une plus-value. Cette obligation a été supprimée pour les résidents de l’UE/EEE. Elle reste en vigueur pour les résidents hors UE/EEE lorsque le prix de vente dépasse 150 000 €.

Le représentant fiscal est responsable solidairement du paiement de l’impôt sur la plus-value. Son coût est typiquement de 0,5 à 1 % du prix de vente — une charge supplémentaire qui s’ajoute aux frais de notaire et à la fiscalité.

Les conventions fiscales : vérifier la double imposition

La France a signé des conventions fiscales avec la plupart des pays d’expatriation. Pour l’immobilier, la règle est quasi universelle : les revenus fonciers et les plus-values immobilières sont imposables dans le pays où le bien est situé (la France, dans notre cas). Le pays de résidence accorde ensuite un crédit d’impôt ou exonère ces revenus pour éviter la double imposition.

En pratique, cela signifie que vous paierez toujours l’impôt français. Mais selon votre pays de résidence, vous pourrez avoir un complément d’impôt local si le taux étranger est supérieur au taux français — c’est rare pour l’immobilier, mais possible dans certains pays nordiques.

Ce qu’il faut retenir

Investir dans l’immobilier français depuis l’étranger reste accessible, mais la fiscalité est plus lourde que pour un résident — surtout hors UE/EEE en raison des prélèvements sociaux. Le choix entre location nue et meublée, détention directe et SCI, mérite une analyse chiffrée précise avant de s’engager.

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