Frais de notaire à La Réunion (974) en 2026 : DMTO, TVA 8,5 % et Pinel OM
Frais de notaire La Réunion 2026 : DMTO majoré 6,32 %, TVA locale 8,5 %, Pinel OM majoré (28,5 %). Simulation Saint-Denis, Saint-Gilles, octroi de mer sur la construction.
La Réunion applique le taux DMTO majoré de 5,00 % (art. 1594 D CGI), soit le plafond autorisé par la loi, mais son marché immobilier fonctionne dans un cadre fiscal distinct de la métropole : TVA à 8,5 % (art. 296 CGI), Pinel Outre-Mer majoré (28,5 % sur 12 ans), plafond de niches à 18 000 €, et octroi de mer qui renchérit la construction neuve. Ces spécificités changent radicalement le calcul d’un investissement par rapport à la métropole.
Cadre juridique des DMTO
| Élément | Référence |
|---|---|
| Droits de mutation | Art. 683 CGI |
| Taux départemental | Art. 1594 D CGI |
| Taux communal | Art. 1584 CGI |
| TVA DOM (taux normal 8,5 %) | Art. 296 CGI |
| Barème émoluments notaire | Art. A444-91 Code de commerce |
| Pinel Outre-Mer majoré | Art. 199 novovicies CGI |
| Octroi de mer | Loi n° 2004-639 du 2 juillet 2004 |
Décomposition des taux 2026
| Composante | Taux La Réunion | Vs métropole |
|---|---|---|
| Taxe départementale | 5,00 % | 4,50 % en métropole |
| Taxe communale | 1,20 % | = |
| Prélèvement État (2,37 % de 5,00 %) | 0,119 % | 0,1066 % |
| Total droits de mutation | ~6,32 % | ~5,81 % |
La Réunion a voté le taux départemental majoré à 5,00 % (contre 4,50 % en métropole), ce qui porte le total DMTO à 6,32 %. L’avantage fiscal réunionnais se situe ailleurs : TVA, défiscalisation, abattement IR.
Simulation 1 : T3 à Saint-Denis — 220 000 €
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits de mutation (6,32 %) | 13 904 € |
| Émoluments notaire | ~2 600 € |
| Débours et formalités | ~1 200 € |
| CSI | 220 € |
| Total frais de notaire | ~17 924 € |
| En % du prix | ~8,1 % |
Simulation 2 : villa à Saint-Gilles-les-Bains — 450 000 €
La côte ouest (Saint-Gilles, L’Ermitage, La Saline-les-Bains) concentre les biens premium de l’île :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits de mutation (6,32 %) | 28 440 € |
| Émoluments notaire | ~3 920 € |
| Débours | ~1 200 € |
| CSI | 450 € |
| Total frais de notaire | ~34 010 € |
Simulation 3 : maison à Saint-Pierre — 280 000 €
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits de mutation (6,32 %) | 17 696 € |
| Émoluments notaire | ~2 960 € |
| Débours | ~1 200 € |
| CSI | 280 € |
| Total | ~22 136 € |
Prix immobiliers à La Réunion
| Secteur | Prix moyen m² | Profil |
|---|---|---|
| Saint-Denis centre | 2 500 à 3 500 € | Chef-lieu, services |
| Sainte-Clotilde | 2 000 à 3 000 € | Résidentiel |
| Saint-Paul | 2 500 à 3 800 € | Côte ouest |
| Saint-Gilles / L’Ermitage | 3 500 à 5 500 € | Premium balnéaire |
| Saint-Pierre | 2 500 à 3 500 € | Sud, pôle universitaire |
| Le Port | 1 800 à 2 500 € | Portuaire, accessible |
| Le Tampon | 1 800 à 2 800 € | Altitude, mi-pente |
| Plaine des Cafres | 1 500 à 2 200 € | Altitude, climat frais |
TVA à 8,5 % : impact sur le neuf
En métropole, la TVA sur un logement neuf est de 20 %. À La Réunion, elle est de 8,5 % (art. 296 CGI). Pour un T3 neuf à 250 000 € HT :
| Métropole (TVA 20 %) | Réunion (TVA 8,5 %) | Différence | |
|---|---|---|---|
| Prix HT | 250 000 € | 250 000 € | = |
| TVA | 50 000 € | 21 250 € | −28 750 € |
| Prix TTC | 300 000 € | 271 250 € | −28 750 € |
| Frais de notaire (neuf) | ~6 200 € | ~5 600 € | −600 € |
L’économie de TVA (28 750 €) est bien supérieure à l’économie de frais de notaire. C’est le vrai levier fiscal du neuf réunionnais.
Le bémol : l’octroi de mer
L’octroi de mer (loi n° 2004-639) est une taxe à l’importation de 0 à 60 % sur les marchandises entrant à La Réunion. Les matériaux de construction importés (ciment, acier, menuiseries) sont taxés, ce qui renchérit le coût de construction de 10 à 20 % par rapport à la métropole. L’économie de TVA est partiellement compensée par ce surcoût.
Pinel Outre-Mer : la défiscalisation majorée
| Paramètre | Pinel métropole (supprimé fin 2024) | Pinel OM (maintenu) |
|---|---|---|
| Réduction 6 ans | 10,5 % | 21,5 % |
| Réduction 9 ans | 15 % | 26 % |
| Réduction 12 ans | 17,5 % | 28,5 % |
| Plafond niches fiscales | 10 000 € | 18 000 € |
Simulation Pinel OM : T2 neuf à Saint-Denis — 180 000 €
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d’achat | 180 000 € |
| Frais de notaire (neuf) | ~4 200 € |
| Engagement | 9 ans |
| Réduction d’impôt (26 %) | 46 800 € |
| Réduction annuelle | 5 200 €/an |
| Loyer Pinel OM (plafond zone B1) | ~600 €/mois |
La réduction d’impôt de 5 200 €/an pendant 9 ans représente plus d’un an de loyer brut. C’est un levier puissant pour les contribuables métropolitains à TMI 30 % ou 41 %.
Abattement IR DOM (art. 197 I 3 CGI)
Les résidents fiscaux de La Réunion bénéficient d’un abattement de 30 % sur l’impôt sur le revenu, plafonné à 2 450 € par an. Cet avantage ne concerne pas les frais de notaire directement, mais il augmente le reste à vivre et donc la capacité d’emprunt.
| Salaire brut | IR métropole | IR Réunion (−30 %) | Économie |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 756 €/an | 529 €/an | 227 € |
| 3 500 € | 2 220 €/an | 1 554 €/an | 666 € |
| 5 000 € | 5 460 €/an | 3 822 €/an → plafonné | 2 450 € |
LODEOM : exonérations de charges employeur
La loi LODEOM (loi n° 2009-594) prévoit des exonérations de charges patronales pour les entreprises réunionnaises. Barème « compétitivité renforcée » : exonération totale jusqu’à 1,3 SMIC, dégressive jusqu’à 2,2 SMIC. Impact indirect : les employeurs réunionnais peuvent offrir des salaires bruts plus compétitifs, ce qui soutient le pouvoir d’achat immobilier local.
Comparaison DOM : frais de notaire + avantages fiscaux
| DOM | T3 220 000 € — frais notaire | TVA neuf | Pinel OM | IR DOM |
|---|---|---|---|---|
| La Réunion | ~17 900 € | 8,5 % | ✅ 28,5 % | 30 % (max 2 450 €) |
| Guadeloupe | ~16 800 € | 8,5 % | ✅ 28,5 % | 30 % (max 2 450 €) |
| Martinique | ~16 800 € | 8,5 % | ✅ 28,5 % | 30 % (max 2 450 €) |
| Mayotte | ~15 500 € | Pas de TVA (art. 294-1 CGI) | ✅ 28,5 % | 40 % (max 4 050 €) |
| Guyane | ~16 800 € | Pas de TVA (art. 294-1 CGI) | ✅ 28,5 % | 40 % (max 4 050 €) |
La Guyane et Mayotte sont fiscalement les plus avantageuses (pas de TVA + 40 % d’abattement IR). La Réunion a le marché le plus structuré et l’offre de programmes neufs la plus large des DOM.
Sources : art. 683, 1594 D, 296, 199 novovicies, 197 I 3 CGI, art. A444-91 Code de commerce, loi n° 2004-639, loi n° 2009-594 (LODEOM), délibération du Conseil départemental de La Réunion (taux majoré 5,00 %).
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