Encadrement des loyers 2026 : villes concernées et plafonds
Encadrement des loyers 2026 : liste des villes concernées, plafonds par m², calcul du loyer de référence majoré, complément de loyer et sanctions en cas de dépassement.
Fixer un loyer au dessus du plafond légal dans une ville encadrée expose à une amende et à l’obligation de rembourser le trop perçu au locataire. En 2026, le dispositif couvre 69 à 72 communes selon les périmètres retenus, avec des règles de calcul identiques mais des montants très différents d’une ville à l’autre. Voici les plafonds réels applicables, ville par ville, et la marche à suivre pour ne pas se tromper.
Comment fonctionne le plafond légal en 2026
Le mécanisme, issu de la loi Elan, repose sur un arrêté préfectoral publié chaque année pour chaque territoire encadré. Cet arrêté fixe, par zone géographique, nombre de pièces, époque de construction et caractère meublé ou non, trois valeurs par mètre carré habitable, hors charges :
- le loyer de référence : la médiane observée sur le secteur ;
- le loyer de référence majoré : la médiane augmentée de 20 %, c’est le plafond légal à ne pas dépasser ;
- le loyer de référence minoré : la médiane diminuée de 30 %, en dessous duquel le loyer initial ne peut pas descendre en principe.
Le loyer de base du bail (hors complément de loyer) ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré. L’expérimentation issue de la loi Elan, prolongée par la loi 3DS de février 2022, arrive à échéance le 23 novembre 2026 : un rapport d’évaluation parlementaire attendu fin juin 2026 doit trancher entre pérennisation, prolongation ou suppression du dispositif, selon le point d’étape publié par service-public.fr.
Le barème des plafonds par ville en 2026
Les montants ci-dessous correspondent au loyer de référence majoré, c’est à dire le plafond légal en euros par mètre carré hors charges, tel qu’il ressort des derniers arrêtés préfectoraux en vigueur pour chaque territoire. La fourchette basse correspond généralement à un grand logement ancien en périphérie, la fourchette haute à un studio récent en zone centrale.
| Ville / territoire | Statut en 2026 | Loyer de référence majoré (€/m²) | Arrêté en vigueur |
|---|---|---|---|
| Paris | Encadré depuis 2019 | 18,1 à 52,2 | Arrêté IDF 2026-06-12, 1er juillet au 24 novembre 2026 |
| Lyon et Villeurbanne | Encadré depuis 2021 | 11,4 à 25,7 | Arrêté du 22 octobre 2024, applicable jusqu’au 31 octobre 2026 |
| Lille, Hellemmes, Lomme | Encadré depuis 2020 | 9,7 à 24,6 | Arrêté du 29 janvier 2025, du 1er avril au 24 novembre 2026 |
| Montpellier | Encadré depuis 2022 | 11,6 à 28,0 | Arrêté du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 |
| Bordeaux Métropole (4 zones) | Encadré depuis 2022 | 11,9 à 30,5 | Arrêté du 6 juillet 2026, effectif au 15 juillet 2026 |
| Marseille | Non encadré à ce jour | Non applicable | Candidate, entrée en vigueur attendue courant 2026 ou 2027 |
Source : arrêtés préfectoraux consolidés via la Drihl Île-de-France, la Métropole de Lyon, la Métropole Européenne de Lille, la préfecture de l’Hérault et Bordeaux Métropole.
À Marseille, l’absence d’arrêté ne signifie pas absence de règles : la ville reste classée en zone tendue, ce qui limite la révision du loyer entre deux locataires et plafonne la hausse en cours de bail à l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee.
Les communes de l’agglomération parisienne concernées
L’encadrement ne s’arrête pas aux limites de Paris intra muros. Deux établissements publics territoriaux de la petite couronne appliquent leur propre arrêté avec des plafonds distincts de ceux de la capitale :
- Plaine Commune : Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen-sur-Seine, Épinay-sur-Seine, Villetaneuse, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Stains et L’Île-Saint-Denis ;
- Est Ensemble : Montreuil, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
Chacun de ces territoires publie son propre arrêté, avec des loyers de référence sensiblement inférieurs à ceux de Paris intra muros compte tenu des niveaux de marché observés localement. Pour un propriétaire qui possède un bien dans plusieurs de ces communes, il faut donc consulter l’arrêté propre à chaque territoire et ne pas appliquer par défaut les plafonds parisiens.
Loyer de référence et complément de loyer : ce qu’il faut vérifier avant de signer
Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Mais la loi autorise un complément de loyer au dessus de ce plafond si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, non déjà prises en compte dans le loyer de référence : vue dégagée remarquable, terrasse de grande taille, prestations haut de gamme, équipements rares pour le secteur.
Ce complément doit être justifié précisément dans le bail, avec le descriptif de la caractéristique concernée et son montant isolé du loyer de base. Trois conditions cumulatives encadrent son usage :
- le logement ne doit présenter aucun défaut (humidité, nuisances sonores importantes, absence de sanitaires en bon état) ;
- la caractéristique invoquée doit être objective et non déjà intégrée dans les critères du loyer de référence (surface, étage, vue standard) ;
- le complément doit rester proportionné à l’avantage réel procuré au locataire.
Un locataire peut contester un complément de loyer qu’il juge abusif devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge, dans un délai de trois mois après la signature du bail.
Exemple chiffré : un studio meublé à Villeurbanne
Prenons un T1 meublé de 26 m² à Villeurbanne, construit après 1990, situé en zone où le loyer de référence s’établit à 18,20 €/m². Le calcul du plafond légal se déroule ainsi :
- loyer de référence : 18,20 €/m² x 26 m² = 473,20 € par mois hors charges ;
- loyer de référence majoré (plafond légal, +20 %) : 21,40 €/m² x 26 m² = 556,40 € par mois hors charges ;
- loyer de référence minoré : 12,74 €/m² x 26 m² = 331,24 € par mois hors charges.
Le propriétaire ne peut donc pas fixer un loyer de base supérieur à 556,40 € pour ce studio, sauf à justifier un complément de loyer distinct pour une caractéristique exceptionnelle avérée. S’il loue 620 € tout compris sans complément justifié, il dépasse le plafond de 63,60 € par mois, soit 763,20 € sur une année pleine, une somme que le locataire peut réclamer en remboursement.
Avant de fixer un loyer dans l’une de ces villes, il est utile de vérifier la rentabilité réelle de l’opération compte tenu du plafond applicable : le simulateur de rentabilité locative permet de comparer le rendement brut et net selon différents niveaux de loyer, charges et fiscalité, et donc de mesurer l’impact concret d’un plafonnement sur un projet d’investissement.
Sanctions en cas de dépassement du plafond
Le contrôle relève du préfet, qui peut être saisi directement par le locataire ou agir d’office. La procédure se déroule en deux temps :
- une mise en demeure de mise en conformité est adressée au bailleur, avec un délai de deux mois pour rectifier le loyer et rembourser, le cas échéant, le trop perçu avec intérêts ;
- en l’absence de régularisation, le préfet peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale (société civile immobilière, société commerciale propriétaire du bien).
Ces amendes s’ajoutent, et ne remplacent pas, l’obligation de rembourser les sommes perçues au delà du plafond légal. Un propriétaire qui a loué au dessus du loyer de référence majoré pendant plusieurs années peut donc cumuler amende et remboursement rétroactif, ce qui représente un risque financier largement supérieur au différentiel de loyer initialement recherché.
Ce qui peut changer avant la fin de l’année
L’expérimentation légale s’achève le 23 novembre 2026. Trois issues sont possibles selon le rapport d’évaluation attendu : la pérennisation pure et simple du dispositif dans les villes qui l’appliquent déjà, son extension à de nouvelles communes candidates comme Marseille, ou sa suppression pure et simple faute de vote d’une loi de prolongation avant l’échéance. Pour un propriétaire bailleur ou un investisseur en cours d’acquisition dans l’une des villes concernées, il est donc prudent de vérifier la date de fin de validité de l’arrêté préfectoral applicable à son bien avant de signer un nouveau bail à l’automne 2026, et de rester attentif aux annonces gouvernementales sur la suite du dispositif.