Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Hauts-de-Seine ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Hauts-de-Seine. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 423 180 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 211 590 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Hauts-de-Seine ?

Le démembrement dans le Hauts-de-Seine présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Hauts-de-Seine (92)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Hauts-de-Seine ?

Le démembrement de propriété dans le Hauts-de-Seine consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Hauts-de-Seine. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Hauts-de-Seine (92)

7 192 €

Prix moyen / m²

7 053 €

Prix appart. / m²

8 253 €

Prix maison / m²

1 654 712

Population

423 180 €

Appartement 60 m²

825 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (7 053 €/m²)

Valeur pleine propriété 423 180 €

Valeur nue-propriété (50%) 211 590 €

Valeur usufruit (50%) 211 590 €

Droits donation pleine propriété 62 830 €

Droits donation nue-propriété 20 512 €

Économie fiscale 42 318 €

Maison 100 m² (8 253 €/m²)

Valeur pleine propriété 825 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 412 650 €

Valeur usufruit (50%) 412 650 €

Droits donation pleine propriété 160 552 €

Droits donation nue-propriété 60 724 €

Économie fiscale 99 828 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (7 053 €/m²)

Valeur pleine propriété 423 180 €

Valeur nue-propriété (60%) 253 908 €

Valeur usufruit (40%) 169 272 €

Droits donation pleine propriété 62 830 €

Droits donation nue-propriété 28 976 €

Économie fiscale 33 854 €

Maison 100 m² (8 253 €/m²)

Valeur pleine propriété 825 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 495 180 €

Valeur usufruit (40%) 330 120 €

Droits donation pleine propriété 160 552 €

Droits donation nue-propriété 77 230 €

Économie fiscale 83 322 €

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Démembrement de propriété en Hauts-de-Seine : ce qu'il faut savoir

Les Hauts-de-Seine sont le département le plus riche de France avec les prix immobiliers les plus élevés de la petite couronne. Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt et Levallois-Perret rivalisent avec les beaux quartiers parisiens. La Défense, premier quartier d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Hauts-de-Seine (92), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 7 192 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Hauts-de-Seine et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Boulogne-Billancourt, Nanterre, Asnières-sur-Seine, Colombes, Courbevoie, Rueil-Malmaison, Levallois-Perret et Issy-les-Moulineaux. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Hauts-de-Seine est voisin de 5 départements : Hauts-de-Seine, Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Hauts-de-Seine génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Hauts-de-Seine Paris Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Yvelines

Questions fréquentes — Démembrement Hauts-de-Seine

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Hauts-de-Seine ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Hauts-de-Seine, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Hauts-de-Seine.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Hauts-de-Seine ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 423 180 euros : un donateur de 55 ans économise 42 318 euros, un donateur de 70 ans économise 33 854 euros. Pour une maison de 100 m² à 825 300 euros : l'économie est de 99 828 euros à 55 ans et 83 322 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Hauts-de-Seine ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Hauts-de-Seine, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Hauts-de-Seine en 2026

Le département Hauts-de-Seine (92) affiche un prix de vente médian de 6 641 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 7 192 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,9 %). Avec ses 1 654 712 habitants répartis sur 176 km², le département présente une densité de 9 402 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 17 406 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 171 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Hauts-de-Seine

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 053 €/m² contre 8 253 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 398 460 €, soit une mensualité de 1 931 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 517 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 664 100 €, avec une mensualité de 3 219 € (salaire requis : 9 197 € net/mois).

Les prix en Hauts-de-Seine sont 171 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

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Principales villes en Hauts-de-Seine

Boulogne-Billancourt 119 019 hab.

8 251 €/m²

Nanterre 97 783 hab.

5 449 €/m²

Asnières-sur-Seine 93 941 hab.

6 406 €/m²

Colombes 91 053 hab.

5 517 €/m²

Courbevoie 82 902 hab.

6 711 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Hauts-de-Seine

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 35 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Hauts-de-Seine

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (6 641 €) est inférieur au prix moyen (7 192 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 36 communes, dont les principales sont Boulogne-Billancourt, Nanterre, Asnières-sur-Seine, Colombes.

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Démembrement Hauts-de-Seine (92)

Chiffres clés — Hauts-de-Seine (92)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (7 053 €/m²)

Maison 100 m² (8 253 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (7 053 €/m²)

Maison 100 m² (8 253 €/m²)

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Appartement 60 m² (7 053 €/m²)

Maison 100 m² (8 253 €/m²)

Appartement 60 m² (7 053 €/m²)

Maison 100 m² (8 253 €/m²)