Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Haute-Savoie ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Haute-Savoie. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 328 620 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 164 310 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Haute-Savoie ?

Le démembrement dans le Haute-Savoie présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Haute-Savoie (74)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Haute-Savoie ?

Le démembrement de propriété dans le Haute-Savoie consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Haute-Savoie. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Haute-Savoie (74)

5 456 €

Prix moyen / m²

5 477 €

Prix appart. / m²

5 404 €

Prix maison / m²

861 158

Population

328 620 €

Appartement 60 m²

540 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 477 €/m²)

Valeur pleine propriété 328 620 €

Valeur nue-propriété (50%) 164 310 €

Valeur usufruit (50%) 164 310 €

Droits donation pleine propriété 43 918 €

Droits donation nue-propriété 11 056 €

Économie fiscale 32 862 €

Maison 100 m² (5 404 €/m²)

Valeur pleine propriété 540 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 270 200 €

Valeur usufruit (50%) 270 200 €

Droits donation pleine propriété 86 274 €

Droits donation nue-propriété 32 234 €

Économie fiscale 54 040 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 477 €/m²)

Valeur pleine propriété 328 620 €

Valeur nue-propriété (60%) 197 172 €

Valeur usufruit (40%) 131 448 €

Droits donation pleine propriété 43 918 €

Droits donation nue-propriété 17 629 €

Économie fiscale 26 289 €

Maison 100 m² (5 404 €/m²)

Valeur pleine propriété 540 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 324 240 €

Valeur usufruit (40%) 216 160 €

Droits donation pleine propriété 86 274 €

Droits donation nue-propriété 43 042 €

Économie fiscale 43 232 €

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Démembrement de propriété en Haute-Savoie : ce qu'il faut savoir

La Haute-Savoie est l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Haute-Savoie (74), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 5 456 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Haute-Savoie et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Annecy, Thonon-les-Bains, Annemasse, Cluses, Sallanches, Rumilly, Saint-Julien-en-Genevois et Bonneville. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Haute-Savoie est voisin de 3 départements : Haute-Savoie, Savoie, Ain. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Haute-Savoie génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Haute-Savoie Savoie Ain

Questions fréquentes — Démembrement Haute-Savoie

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Haute-Savoie ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Haute-Savoie, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Haute-Savoie.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Haute-Savoie ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 328 620 euros : un donateur de 55 ans économise 32 862 euros, un donateur de 70 ans économise 26 289 euros. Pour une maison de 100 m² à 540 400 euros : l'économie est de 54 040 euros à 55 ans et 43 232 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Haute-Savoie ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Haute-Savoie, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Haute-Savoie en 2026

Le département Haute-Savoie (74) affiche un prix de vente médian de 4 541 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 456 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,2 %). Avec ses 861 158 habitants répartis sur 4 388 km², le département présente une densité de 196 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 14 917 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 85 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Haute-Savoie

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 477 €/m² contre 5 404 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 272 460 €, soit une mensualité de 1 321 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 774 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 454 100 €, avec une mensualité de 2 201 € (salaire requis : 6 289 € net/mois).

Les prix en Haute-Savoie sont 85 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Savoie, Ain affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Haute-Savoie	4 541 €	-2,2 %	861 158
Haute-Savoie	4 541 €	-2,2 %	861 158
Savoie	3 826 €	-1,4 %	448 226
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344

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Principales villes en Haute-Savoie

Annecy 132 117 hab.

5 273 €/m²

Thonon-les-Bains 37 928 hab.

3 911 €/m²

Annemasse 37 628 hab.

3 661 €/m²

Cluses 17 795 hab.

2 548 €/m²

Sallanches 17 319 hab.

3 933 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Haute-Savoie

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 40 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Haute-Savoie

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 541 €) est inférieur au prix moyen (5 456 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 279 communes, dont les principales sont Annecy, Thonon-les-Bains, Annemasse, Cluses.

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Chiffres clés — Haute-Savoie (74)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 477 €/m²)

Maison 100 m² (5 404 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 477 €/m²)

Maison 100 m² (5 404 €/m²)

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Appartement 60 m² (5 477 €/m²)

Maison 100 m² (5 404 €/m²)

Appartement 60 m² (5 477 €/m²)

Maison 100 m² (5 404 €/m²)