Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Gironde ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Gironde. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 280 020 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 140 010 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Gironde ?

Le démembrement dans le Gironde présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Gironde (33)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Gironde ?

Le démembrement de propriété dans le Gironde consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Gironde. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Gironde (33)

4 079 €

Prix moyen / m²

4 667 €

Prix appart. / m²

3 703 €

Prix maison / m²

1 690 493

Population

280 020 €

Appartement 60 m²

370 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 667 €/m²)

Valeur pleine propriété 280 020 €

Valeur nue-propriété (50%) 140 010 €

Valeur usufruit (50%) 140 010 €

Droits donation pleine propriété 34 198 €

Droits donation nue-propriété 6 196 €

Économie fiscale 28 002 €

Maison 100 m² (3 703 €/m²)

Valeur pleine propriété 370 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 185 150 €

Valeur usufruit (50%) 185 150 €

Droits donation pleine propriété 52 254 €

Droits donation nue-propriété 15 224 €

Économie fiscale 37 030 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 667 €/m²)

Valeur pleine propriété 280 020 €

Valeur nue-propriété (60%) 168 012 €

Valeur usufruit (40%) 112 008 €

Droits donation pleine propriété 34 198 €

Droits donation nue-propriété 11 797 €

Économie fiscale 22 401 €

Maison 100 m² (3 703 €/m²)

Valeur pleine propriété 370 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 222 180 €

Valeur usufruit (40%) 148 120 €

Droits donation pleine propriété 52 254 €

Droits donation nue-propriété 22 630 €

Économie fiscale 29 624 €

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Démembrement de propriété en Gironde : ce qu'il faut savoir

La Gironde a connu une envolée des prix post-LGV (Paris a 2h) qui se stabilise désormais. Bordeaux intra-muros depasse 4 500 EUR/m2 et le marché marque une pause après des années de hausse. Le Bassin d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Gironde (33), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 4 079 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Gironde et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence, Villenave-d'Ornon, Saint-Médard-en-Jalles, Bègles et La Teste-de-Buch. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Gironde est voisin de 5 départements : Gironde, Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Gironde génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Gironde Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — Démembrement Gironde

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Gironde ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Gironde, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Gironde.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Gironde ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 280 020 euros : un donateur de 55 ans économise 28 002 euros, un donateur de 70 ans économise 22 401 euros. Pour une maison de 100 m² à 370 300 euros : l'économie est de 37 030 euros à 55 ans et 29 624 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Gironde ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Gironde, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Gironde en 2026

Le département Gironde (33) affiche un prix de vente médian de 3 421 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 079 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,5 %). Avec ses 1 690 493 habitants répartis sur 9 975 km², le département présente une densité de 169 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 22 936 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 40 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Gironde

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 667 €/m² contre 3 703 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 205 260 €, soit une mensualité de 995 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 843 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 342 100 €, avec une mensualité de 1 658 € (salaire requis : 4 737 € net/mois).

Les prix en Gironde sont 40 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Gironde	3 421 €	-6,5 %	1 690 493
Gironde	3 421 €	-6,5 %	1 690 493
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614

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Principales villes en Gironde

Bordeaux 267 991 hab.

Villenave-d'Ornon 42 545 hab.

3 462 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Gironde

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 57 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Gironde

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 421 €) est inférieur au prix moyen (4 079 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 534 communes, dont les principales sont Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence.

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Démembrement Gironde (33)

Chiffres clés — Gironde (33)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 667 €/m²)

Maison 100 m² (3 703 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 667 €/m²)

Maison 100 m² (3 703 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 667 €/m²)

Maison 100 m² (3 703 €/m²)

Appartement 60 m² (4 667 €/m²)

Maison 100 m² (3 703 €/m²)