Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Landes ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Landes. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 255 720 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 127 860 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Landes ?

Le démembrement dans le Landes présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Landes (40)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Landes ?

Le démembrement de propriété dans le Landes consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Landes. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Landes (40)

3 506 €

Prix moyen / m²

4 262 €

Prix appart. / m²

3 188 €

Prix maison / m²

433 570

Population

255 720 €

Appartement 60 m²

318 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 262 €/m²)

Valeur pleine propriété 255 720 €

Valeur nue-propriété (50%) 127 860 €

Valeur usufruit (50%) 127 860 €

Droits donation pleine propriété 29 338 €

Droits donation nue-propriété 3 766 €

Économie fiscale 25 572 €

Maison 100 m² (3 188 €/m²)

Valeur pleine propriété 318 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 159 400 €

Valeur usufruit (50%) 159 400 €

Droits donation pleine propriété 41 954 €

Droits donation nue-propriété 10 074 €

Économie fiscale 31 880 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 262 €/m²)

Valeur pleine propriété 255 720 €

Valeur nue-propriété (60%) 153 432 €

Valeur usufruit (40%) 102 288 €

Droits donation pleine propriété 29 338 €

Droits donation nue-propriété 8 881 €

Économie fiscale 20 457 €

Maison 100 m² (3 188 €/m²)

Valeur pleine propriété 318 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 191 280 €

Valeur usufruit (40%) 127 520 €

Droits donation pleine propriété 41 954 €

Droits donation nue-propriété 16 450 €

Économie fiscale 25 504 €

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Démembrement de propriété en Landes : ce qu'il faut savoir

Les Landes bénéficient d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Landes (40), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 3 506 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Landes et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Mont-de-Marsan, Dax, Biscarrosse, Saint-Paul-lès-Dax, Tarnos et Saint-Pierre-du-Mont. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Landes est voisin de 5 départements : Landes, Gironde, Lot-et-Garonne, Gers, Pyrénées-Atlantiques. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Landes génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Landes Gironde Lot-et-Garonne Gers Pyrénées-Atlantiques

Questions fréquentes — Démembrement Landes

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Landes ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Landes, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Landes.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Landes ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 255 720 euros : un donateur de 55 ans économise 25 572 euros, un donateur de 70 ans économise 20 457 euros. Pour une maison de 100 m² à 318 800 euros : l'économie est de 31 880 euros à 55 ans et 25 504 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Landes ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Landes, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Landes en 2026

Le département Landes (40) affiche un prix de vente médian de 2 740 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 506 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,9 %). Avec ses 433 570 habitants répartis sur 9 243 km², le département présente une densité de 47 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 7 535 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Landes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 262 €/m² contre 3 188 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 164 400 €, soit une mensualité de 797 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 277 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 274 000 €, avec une mensualité de 1 328 € (salaire requis : 3 794 € net/mois).

Les prix en Landes sont 12 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Landes	2 740 €	-2,9 %	433 570
Landes	2 740 €	-2,9 %	433 570
Gironde	3 421 €	-6,5 %	1 690 493
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

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Principales villes en Landes

Mont-de-Marsan 31 592 hab.

2 140 €/m²

Dax 22 109 hab.

2 603 €/m²

Biscarrosse 15 836 hab.

3 734 €/m²

Saint-Paul-lès-Dax 14 481 hab.

2 800 €/m²

Saint-Pierre-du-Mont 10 092 hab.

2 244 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Landes

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 17 communes couvertes du département.

Mont-de-Marsan Dax Biscarrosse Saint-Paul-lès-Dax Tarnos Saint-Pierre-du-Mont Capbreton Soustons Saint-Vincent-de-Tyrosse Mimizan Parentis-en-Born Labenne Ondres Saint-Martin-de-Seignanx Aire-sur-l'Adour Saint-Sever Morcenx-la-Nouvelle

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Landes

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 740 €) est inférieur au prix moyen (3 506 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 327 communes, dont les principales sont Mont-de-Marsan, Dax, Biscarrosse, Saint-Paul-lès-Dax.

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Démembrement Landes (40)

Chiffres clés — Landes (40)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 262 €/m²)

Maison 100 m² (3 188 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 262 €/m²)

Maison 100 m² (3 188 €/m²)

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Le marché immobilier en Landes en 2026

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Appartement 60 m² (4 262 €/m²)

Maison 100 m² (3 188 €/m²)

Appartement 60 m² (4 262 €/m²)

Maison 100 m² (3 188 €/m²)