Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Lot-et-Garonne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Lot-et-Garonne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 201 060 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 100 530 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Lot-et-Garonne ?

Le démembrement dans le Lot-et-Garonne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Lot-et-Garonne (47)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Lot-et-Garonne ?

Le démembrement de propriété dans le Lot-et-Garonne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Lot-et-Garonne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Lot-et-Garonne (47)

2 130 €

Prix moyen / m²

3 351 €

Prix appart. / m²

1 828 €

Prix maison / m²

333 602

Population

201 060 €

Appartement 60 m²

182 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 351 €/m²)

Valeur pleine propriété 201 060 €

Valeur nue-propriété (50%) 100 530 €

Valeur usufruit (50%) 100 530 €

Droits donation pleine propriété 18 406 €

Droits donation nue-propriété 27 €

Économie fiscale 18 379 €

Maison 100 m² (1 828 €/m²)

Valeur pleine propriété 182 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 91 400 €

Valeur usufruit (50%) 91 400 €

Droits donation pleine propriété 14 754 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 14 754 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 351 €/m²)

Valeur pleine propriété 201 060 €

Valeur nue-propriété (60%) 120 636 €

Valeur usufruit (40%) 80 424 €

Droits donation pleine propriété 18 406 €

Droits donation nue-propriété 2 322 €

Économie fiscale 16 084 €

Maison 100 m² (1 828 €/m²)

Valeur pleine propriété 182 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 109 680 €

Valeur usufruit (40%) 73 120 €

Droits donation pleine propriété 14 754 €

Droits donation nue-propriété 564 €

Économie fiscale 14 190 €

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Démembrement de propriété en Lot-et-Garonne : ce qu'il faut savoir

Le Lot-et-Garonne est un département agricole qui offre des prix parmi les plus bas de Nouvelle-Aquitaine. Agen, bien située sur l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Lot-et-Garonne (47), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 2 130 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Lot-et-Garonne et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Agen, Villeneuve-sur-Lot et Marmande. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Lot-et-Garonne est voisin de 5 départements : Lot-et-Garonne, Gironde, Dordogne, Lot, Tarn-et-Garonne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Lot-et-Garonne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Lot-et-Garonne Gironde Dordogne Lot Tarn-et-Garonne

Questions fréquentes — Démembrement Lot-et-Garonne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Lot-et-Garonne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Lot-et-Garonne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Lot-et-Garonne.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Lot-et-Garonne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 201 060 euros : un donateur de 55 ans économise 18 379 euros, un donateur de 70 ans économise 16 084 euros. Pour une maison de 100 m² à 182 800 euros : l'économie est de 14 754 euros à 55 ans et 14 190 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Lot-et-Garonne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Lot-et-Garonne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Lot-et-Garonne en 2026

Le département Lot-et-Garonne (47) affiche un prix de vente médian de 1 667 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 130 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,6 %). Avec ses 333 602 habitants répartis sur 5 361 km², le département présente une densité de 62 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 6 274 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 32 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Lot-et-Garonne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 351 €/m² contre 1 828 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 100 020 €, soit une mensualité de 485 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 386 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 166 700 €, avec une mensualité de 808 € (salaire requis : 2 309 € net/mois).

Les prix en Lot-et-Garonne sont 32 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Gironde affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602
Gironde	3 421 €	-6,5 %	1 690 493
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614

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Principales villes en Lot-et-Garonne

Agen 32 801 hab.

1 878 €/m²

Villeneuve-sur-Lot 22 350 hab.

Bon-Encontre 6 530 hab.

1 889 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Lot-et-Garonne

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 10 communes couvertes du département.

Agen Villeneuve-sur-Lot Marmande Tonneins Le Passage Nérac Sainte-Livrade-sur-Lot Bon-Encontre Boé Foulayronnes

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Lot-et-Garonne

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 667 €) est inférieur au prix moyen (2 130 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 319 communes, dont les principales sont Agen, Villeneuve-sur-Lot, Marmande.

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Démembrement Lot-et-Garonne (47)

Chiffres clés — Lot-et-Garonne (47)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 351 €/m²)

Maison 100 m² (1 828 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 351 €/m²)

Maison 100 m² (1 828 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 351 €/m²)

Maison 100 m² (1 828 €/m²)

Appartement 60 m² (3 351 €/m²)

Maison 100 m² (1 828 €/m²)