Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans l'Ille-et-Vilaine ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Ille-et-Vilaine. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 245 520 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 122 760 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans l'Ille-et-Vilaine ?

Le démembrement dans l'Ille-et-Vilaine présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Ille-et-Vilaine (35)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Ille-et-Vilaine ?

Le démembrement de propriété dans l'Ille-et-Vilaine consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans l'Ille-et-Vilaine. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Ille-et-Vilaine (35)

3 280 €

Prix moyen / m²

4 092 €

Prix appart. / m²

2 756 €

Prix maison / m²

1 120 666

Population

245 520 €

Appartement 60 m²

275 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 092 €/m²)

Valeur pleine propriété 245 520 €

Valeur nue-propriété (50%) 122 760 €

Valeur usufruit (50%) 122 760 €

Droits donation pleine propriété 27 298 €

Droits donation nue-propriété 2 746 €

Économie fiscale 24 552 €

Maison 100 m² (2 756 €/m²)

Valeur pleine propriété 275 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 137 800 €

Valeur usufruit (50%) 137 800 €

Droits donation pleine propriété 33 314 €

Droits donation nue-propriété 5 754 €

Économie fiscale 27 560 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 092 €/m²)

Valeur pleine propriété 245 520 €

Valeur nue-propriété (60%) 147 312 €

Valeur usufruit (40%) 98 208 €

Droits donation pleine propriété 27 298 €

Droits donation nue-propriété 7 657 €

Économie fiscale 19 641 €

Maison 100 m² (2 756 €/m²)

Valeur pleine propriété 275 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 165 360 €

Valeur usufruit (40%) 110 240 €

Droits donation pleine propriété 33 314 €

Droits donation nue-propriété 11 266 €

Économie fiscale 22 048 €

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Démembrement de propriété en Ille-et-Vilaine : ce qu'il faut savoir

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans l'Ille-et-Vilaine (35), situé en région Bretagne. Avec un prix moyen de 3 280 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Ille-et-Vilaine et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Rennes, Saint-Malo, Fougères, Bruz, Vitré, Cesson-Sévigné, Saint-Jacques-de-la-Lande et Betton. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Ille-et-Vilaine est voisin de 5 départements : Ille-et-Vilaine, Côtes-d'Armor, Morbihan, Loire-Atlantique, Maine-et-Loire. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans l'Ille-et-Vilaine génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Ille-et-Vilaine Côtes-d'Armor Morbihan Loire-Atlantique Maine-et-Loire

Questions fréquentes — Démembrement Ille-et-Vilaine

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Ille-et-Vilaine ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans l' Ille-et-Vilaine, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Ille-et-Vilaine.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans l'Ille-et-Vilaine ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 245 520 euros : un donateur de 55 ans économise 24 552 euros, un donateur de 70 ans économise 19 641 euros. Pour une maison de 100 m² à 275 600 euros : l'économie est de 27 560 euros à 55 ans et 22 048 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans l'Ille-et-Vilaine ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans l'Ille-et-Vilaine, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Ille-et-Vilaine en 2026

Le département Ille-et-Vilaine (35) affiche un prix de vente médian de 2 723 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 280 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,6 %). Avec ses 1 120 666 habitants répartis sur 6 775 km², le département présente une densité de 165 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 15 516 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 11 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Ille-et-Vilaine

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 092 €/m² contre 2 756 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 163 380 €, soit une mensualité de 792 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 263 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 272 300 €, avec une mensualité de 1 320 € (salaire requis : 3 771 € net/mois).

Les prix en Ille-et-Vilaine sont 11 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Côtes-d'Armor affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Ille-et-Vilaine	2 723 €	-3,6 %	1 120 666
Ille-et-Vilaine	2 723 €	-3,6 %	1 120 666
Côtes-d'Armor	2 062 €	-0,2 %	611 859
Morbihan	2 706 €	-2 %	783 390

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Principales villes en Ille-et-Vilaine

Rennes 230 890 hab.

3 790 €/m²

Saint-Malo 47 439 hab.

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Ille-et-Vilaine

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 43 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Ille-et-Vilaine

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 723 €) est inférieur au prix moyen (3 280 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 332 communes, dont les principales sont Rennes, Saint-Malo, Fougères, Bruz.

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Démembrement Ille-et-Vilaine (35)

Chiffres clés — Ille-et-Vilaine (35)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 092 €/m²)

Maison 100 m² (2 756 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 092 €/m²)

Maison 100 m² (2 756 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 092 €/m²)

Maison 100 m² (2 756 €/m²)

Appartement 60 m² (4 092 €/m²)

Maison 100 m² (2 756 €/m²)