Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Côtes-d'Armor ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Côtes-d'Armor. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 281 520 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 140 760 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Côtes-d'Armor ?

Le démembrement dans le Côtes-d'Armor présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Côtes-d'Armor (22)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Côtes-d'Armor ?

Le démembrement de propriété dans le Côtes-d'Armor consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Côtes-d'Armor. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Côtes-d'Armor (22)

2 762 €

Prix moyen / m²

4 692 €

Prix appart. / m²

2 292 €

Prix maison / m²

611 859

Population

281 520 €

Appartement 60 m²

229 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 692 €/m²)

Valeur pleine propriété 281 520 €

Valeur nue-propriété (50%) 140 760 €

Valeur usufruit (50%) 140 760 €

Droits donation pleine propriété 34 498 €

Droits donation nue-propriété 6 346 €

Économie fiscale 28 152 €

Maison 100 m² (2 292 €/m²)

Valeur pleine propriété 229 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 114 600 €

Valeur usufruit (50%) 114 600 €

Droits donation pleine propriété 24 034 €

Droits donation nue-propriété 1 181 €

Économie fiscale 22 853 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 692 €/m²)

Valeur pleine propriété 281 520 €

Valeur nue-propriété (60%) 168 912 €

Valeur usufruit (40%) 112 608 €

Droits donation pleine propriété 34 498 €

Droits donation nue-propriété 11 977 €

Économie fiscale 22 521 €

Maison 100 m² (2 292 €/m²)

Valeur pleine propriété 229 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 137 520 €

Valeur usufruit (40%) 91 680 €

Droits donation pleine propriété 24 034 €

Droits donation nue-propriété 5 698 €

Économie fiscale 18 336 €

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Démembrement de propriété en Côtes-d'Armor : ce qu'il faut savoir

Les Côtes-d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Côtes-d'Armor (22), situé en région Bretagne. Avec un prix moyen de 2 762 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Côtes-d'Armor et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Saint-Brieuc, Lannion, Lamballe-Armor, Dinan, Plérin et Ploufragan. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Côtes-d'Armor est voisin de 4 départements : Côtes-d'Armor, Finistère, Morbihan, Ille-et-Vilaine. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Côtes-d'Armor génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Côtes-d'Armor Finistère Morbihan Ille-et-Vilaine

Questions fréquentes — Démembrement Côtes-d'Armor

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Côtes-d'Armor ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Côtes-d'Armor, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Côtes-d'Armor.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Côtes-d'Armor ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 281 520 euros : un donateur de 55 ans économise 28 152 euros, un donateur de 70 ans économise 22 521 euros. Pour une maison de 100 m² à 229 200 euros : l'économie est de 22 853 euros à 55 ans et 18 336 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Côtes-d'Armor ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Côtes-d'Armor, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Côtes-d'Armor en 2026

Le département Côtes-d'Armor (22) affiche un prix de vente médian de 2 062 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 762 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,2 %). Avec ses 611 859 habitants répartis sur 6 878 km², le département présente une densité de 89 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 11 793 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 16 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Côtes-d'Armor

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 692 €/m² contre 2 292 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 123 720 €, soit une mensualité de 600 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 714 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 206 200 €, avec une mensualité de 999 € (salaire requis : 2 854 € net/mois).

Les prix en Côtes-d'Armor sont 16 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Morbihan affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Côtes-d'Armor	2 062 €	-0,2 %	611 859
Côtes-d'Armor	2 062 €	-0,2 %	611 859
Finistère	2 250 €	-1 %	933 455
Morbihan	2 706 €	-2 %	783 390

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Principales villes en Côtes-d'Armor

Saint-Brieuc 44 364 hab.

1 930 €/m²

Lannion 20 315 hab.

2 439 €/m²

Lamballe-Armor 17 241 hab.

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Côtes-d'Armor

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 18 communes couvertes du département.

Saint-Brieuc Lannion Lamballe-Armor Dinan Plérin Ploufragan Loudéac Trégueux Langueux Pordic Paimpol Perros-Guirec Guingamp Binic-Étables-sur-Mer Plédran Le Mené Ploumagoar Yffiniac

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Côtes-d'Armor

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 062 €) est inférieur au prix moyen (2 762 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 344 communes, dont les principales sont Saint-Brieuc, Lannion, Lamballe-Armor, Dinan.

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Démembrement Côtes-d'Armor (22)

Chiffres clés — Côtes-d'Armor (22)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 692 €/m²)

Maison 100 m² (2 292 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 692 €/m²)

Maison 100 m² (2 292 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 692 €/m²)

Maison 100 m² (2 292 €/m²)

Appartement 60 m² (4 692 €/m²)

Maison 100 m² (2 292 €/m²)