Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Finistère ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Finistère. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 205 320 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 102 660 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Finistère ?

Le démembrement dans le Finistère présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Finistère (29)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Finistère ?

Le démembrement de propriété dans le Finistère consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Finistère. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Finistère (29)

2 735 €

Prix moyen / m²

3 422 €

Prix appart. / m²

2 439 €

Prix maison / m²

933 455

Population

205 320 €

Appartement 60 m²

243 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 422 €/m²)

Valeur pleine propriété 205 320 €

Valeur nue-propriété (50%) 102 660 €

Valeur usufruit (50%) 102 660 €

Droits donation pleine propriété 19 258 €

Droits donation nue-propriété 133 €

Économie fiscale 19 125 €

Maison 100 m² (2 439 €/m²)

Valeur pleine propriété 243 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 121 950 €

Valeur usufruit (50%) 121 950 €

Droits donation pleine propriété 26 974 €

Droits donation nue-propriété 2 584 €

Économie fiscale 24 390 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 422 €/m²)

Valeur pleine propriété 205 320 €

Valeur nue-propriété (60%) 123 192 €

Valeur usufruit (40%) 82 128 €

Droits donation pleine propriété 19 258 €

Droits donation nue-propriété 2 833 €

Économie fiscale 16 425 €

Maison 100 m² (2 439 €/m²)

Valeur pleine propriété 243 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 146 340 €

Valeur usufruit (40%) 97 560 €

Droits donation pleine propriété 26 974 €

Droits donation nue-propriété 7 462 €

Économie fiscale 19 512 €

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Démembrement de propriété en Finistère : ce qu'il faut savoir

Le Finistère est l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Finistère (29), situé en région Bretagne. Avec un prix moyen de 2 735 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Finistère et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Brest, Quimper, Concarneau, Landerneau, Guipavas, Morlaix, Douarnenez et Plouzané. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Finistère est voisin de 3 départements : Finistère, Côtes-d'Armor, Morbihan. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Finistère génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Finistère Côtes-d'Armor Morbihan

Questions fréquentes — Démembrement Finistère

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Finistère ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Finistère, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Finistère.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Finistère ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 205 320 euros : un donateur de 55 ans économise 19 125 euros, un donateur de 70 ans économise 16 425 euros. Pour une maison de 100 m² à 243 900 euros : l'économie est de 24 390 euros à 55 ans et 19 512 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Finistère ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Finistère, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Finistère en 2026

Le département Finistère (29) affiche un prix de vente médian de 2 250 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 735 €/m². Les prix sont stables sur un an (-1 %). Avec ses 933 455 habitants répartis sur 6 733 km², le département présente une densité de 139 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 15 511 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Finistère

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 422 €/m² contre 2 439 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 135 000 €, soit une mensualité de 654 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 869 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 225 000 €, avec une mensualité de 1 091 € (salaire requis : 3 117 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Finistère	2 250 €	-1 %	933 455
Finistère	2 250 €	-1 %	933 455
Côtes-d'Armor	2 062 €	-0,2 %	611 859
Morbihan	2 706 €	-2 %	783 390

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Principales villes en Finistère

Concarneau 20 845 hab.

3 227 €/m²

Landerneau 16 363 hab.

2 252 €/m²

Guipavas 15 538 hab.

2 473 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Finistère

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 37 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Finistère

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 250 €) est inférieur au prix moyen (2 735 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 277 communes, dont les principales sont Brest, Quimper, Concarneau, Landerneau.

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Démembrement Finistère (29)

Chiffres clés — Finistère (29)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 422 €/m²)

Maison 100 m² (2 439 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 422 €/m²)

Maison 100 m² (2 439 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 422 €/m²)

Maison 100 m² (2 439 €/m²)

Appartement 60 m² (3 422 €/m²)

Maison 100 m² (2 439 €/m²)