Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Haute-Garonne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Haute-Garonne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 228 960 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 114 480 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Haute-Garonne ?

Le démembrement dans le Haute-Garonne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Haute-Garonne (31)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Haute-Garonne ?

Le démembrement de propriété dans le Haute-Garonne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Haute-Garonne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Haute-Garonne (31)

3 386 €

Prix moyen / m²

3 816 €

Prix appart. / m²

2 913 €

Prix maison / m²

1 471 468

Population

228 960 €

Appartement 60 m²

291 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 816 €/m²)

Valeur pleine propriété 228 960 €

Valeur nue-propriété (50%) 114 480 €

Valeur usufruit (50%) 114 480 €

Droits donation pleine propriété 23 986 €

Droits donation nue-propriété 1 163 €

Économie fiscale 22 823 €

Maison 100 m² (2 913 €/m²)

Valeur pleine propriété 291 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 145 650 €

Valeur usufruit (50%) 145 650 €

Droits donation pleine propriété 36 454 €

Droits donation nue-propriété 7 324 €

Économie fiscale 29 130 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 816 €/m²)

Valeur pleine propriété 228 960 €

Valeur nue-propriété (60%) 137 376 €

Valeur usufruit (40%) 91 584 €

Droits donation pleine propriété 23 986 €

Droits donation nue-propriété 5 670 €

Économie fiscale 18 316 €

Maison 100 m² (2 913 €/m²)

Valeur pleine propriété 291 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 174 780 €

Valeur usufruit (40%) 116 520 €

Droits donation pleine propriété 36 454 €

Droits donation nue-propriété 13 150 €

Économie fiscale 23 304 €

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Démembrement de propriété en Haute-Garonne : ce qu'il faut savoir

La Haute-Garonne est portée par Toulouse, 4e ville de France et capitale européenne de l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Haute-Garonne (31), situé en région Occitanie. Avec un prix moyen de 3 386 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Haute-Garonne et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Toulouse, Colomiers, Tournefeuille, Blagnac, Muret, Plaisance-du-Touch, Cugnaux et Balma. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Haute-Garonne est voisin de 5 départements : Haute-Garonne, Ariège, Aude, Tarn, Tarn-et-Garonne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Haute-Garonne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Haute-Garonne Ariège Aude Tarn Tarn-et-Garonne

Questions fréquentes — Démembrement Haute-Garonne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Haute-Garonne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Haute-Garonne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Haute-Garonne.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Haute-Garonne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 228 960 euros : un donateur de 55 ans économise 22 823 euros, un donateur de 70 ans économise 18 316 euros. Pour une maison de 100 m² à 291 300 euros : l'économie est de 29 130 euros à 55 ans et 23 304 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Haute-Garonne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Haute-Garonne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Haute-Garonne en 2026

Le département Haute-Garonne (31) affiche un prix de vente médian de 2 831 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 386 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,4 %). Avec ses 1 471 468 habitants répartis sur 6 309 km², le département présente une densité de 233 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 19 442 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 16 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Haute-Garonne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 816 €/m² contre 2 913 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 169 860 €, soit une mensualité de 823 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 351 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 283 100 €, avec une mensualité de 1 372 € (salaire requis : 3 920 € net/mois).

Les prix en Haute-Garonne sont 16 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ariège, Aude affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Haute-Garonne	2 831 €	-4,4 %	1 471 468
Haute-Garonne	2 831 €	-4,4 %	1 471 468
Ariège	1 667 €	+0 %	155 722
Aude	2 078 €	+0,6 %	379 648

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Principales villes en Haute-Garonne

Toulouse 514 819 hab.

3 403 €/m²

Colomiers 40 882 hab.

2 664 €/m²

Tournefeuille 30 168 hab.

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Haute-Garonne

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 49 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Haute-Garonne

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 831 €) est inférieur au prix moyen (3 386 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 586 communes, dont les principales sont Toulouse, Colomiers, Tournefeuille, Blagnac.

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Démembrement Haute-Garonne (31)

Chiffres clés — Haute-Garonne (31)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 816 €/m²)

Maison 100 m² (2 913 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 816 €/m²)

Maison 100 m² (2 913 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 816 €/m²)

Maison 100 m² (2 913 €/m²)

Appartement 60 m² (3 816 €/m²)

Maison 100 m² (2 913 €/m²)