Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans l'Eure ?

Le démembrement dans l'Eure présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Eure (27)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Eure ?

Le démembrement de propriété dans l'Eure consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans l'Eure ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Eure. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 223 380 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 111 690 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans l'Eure. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Eure (27)

2 460 €

Prix moyen / m²

3 723 €

Prix appart. / m²

2 217 €

Prix maison / m²

602 714

Population

223 380 €

Appartement 60 m²

221 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 723 €/m²)

Valeur pleine propriété 223 380 €

Valeur nue-propriété (50%) 111 690 €

Valeur usufruit (50%) 111 690 €

Droits donation pleine propriété 22 870 €

Droits donation nue-propriété 765 €

Économie fiscale 22 105 €

Maison 100 m² (2 217 €/m²)

Valeur pleine propriété 221 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 110 850 €

Valeur usufruit (50%) 110 850 €

Droits donation pleine propriété 22 534 €

Droits donation nue-propriété 681 €

Économie fiscale 21 853 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 723 €/m²)

Valeur pleine propriété 223 380 €

Valeur nue-propriété (60%) 134 028 €

Valeur usufruit (40%) 89 352 €

Droits donation pleine propriété 22 870 €

Droits donation nue-propriété 5 000 €

Économie fiscale 17 870 €

Maison 100 m² (2 217 €/m²)

Valeur pleine propriété 221 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 133 020 €

Valeur usufruit (40%) 88 680 €

Droits donation pleine propriété 22 534 €

Droits donation nue-propriété 4 798 €

Économie fiscale 17 736 €

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Démembrement de propriété en Eure : ce qu'il faut savoir

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans l'Eure (27), situé en région Normandie. Avec un prix moyen de 2 460 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Eure et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Évreux, Vernon, Louviers, Val-de-Reuil, Gisors et Pont-Audemer. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Eure est voisin de 5 départements : Eure, Seine-Maritime, Oise, Val-d'Oise, Yvelines. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans l'Eure génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Eure Seine-Maritime Oise Val-d'Oise Yvelines

Questions fréquentes — Démembrement Eure

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Eure ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans l' Eure, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Eure.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans l'Eure ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 223 380 euros : un donateur de 55 ans économise 22 105 euros, un donateur de 70 ans économise 17 870 euros. Pour une maison de 100 m² à 221 700 euros : l'économie est de 21 853 euros à 55 ans et 17 736 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans l'Eure ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans l'Eure, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Eure en 2026

Le département Eure (27) affiche un prix de vente médian de 1 989 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 460 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,9 %). Avec ses 602 714 habitants répartis sur 6 040 km², le département présente une densité de 100 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 9 939 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 19 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Eure

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 723 €/m² contre 2 217 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 119 340 €, soit une mensualité de 578 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 651 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 198 900 €, avec une mensualité de 964 € (salaire requis : 2 754 € net/mois).

Les prix en Eure sont 19 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Seine-Maritime, Oise affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Eure	1 989 €	-4,9 %	602 714
Eure	1 989 €	-4,9 %	602 714
Seine-Maritime	2 250 €	-3,6 %	1 260 964
Oise	2 300 €	-4 %	829 899

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Principales villes en Eure

Pont-Audemer 10 023 hab.

2 177 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Eure

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Évreux Vernon Louviers Val-de-Reuil Gisors Pont-Audemer Bernay Les Andelys Verneuil d'Avre et d'Iton Gaillon Mesnils-sur-Iton Vexin-sur-Epte Saint-Sébastien-de-Morsent Le Val d'Hazey Pacy-sur-Eure

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Eure

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 989 €) est inférieur au prix moyen (2 460 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 585 communes, dont les principales sont Évreux, Vernon, Louviers, Val-de-Reuil.

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Démembrement Eure (27)

Chiffres clés — Eure (27)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 723 €/m²)

Maison 100 m² (2 217 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 723 €/m²)

Maison 100 m² (2 217 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 723 €/m²)

Maison 100 m² (2 217 €/m²)

Appartement 60 m² (3 723 €/m²)

Maison 100 m² (2 217 €/m²)