Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Bas-Rhin ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Bas-Rhin. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 186 000 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 93 000 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Bas-Rhin ?

Le démembrement dans le Bas-Rhin présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Bas-Rhin (67)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Bas-Rhin ?

Le démembrement de propriété dans le Bas-Rhin consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Bas-Rhin. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Bas-Rhin (67)

2 800 €

Prix moyen / m²

3 100 €

Prix appart. / m²

2 450 €

Prix maison / m²

1 163 810

Population

186 000 €

Appartement 60 m²

245 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 100 €/m²)

Valeur pleine propriété 186 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 93 000 €

Valeur usufruit (50%) 93 000 €

Droits donation pleine propriété 15 394 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 15 394 €

Maison 100 m² (2 450 €/m²)

Valeur pleine propriété 245 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 122 500 €

Valeur usufruit (50%) 122 500 €

Droits donation pleine propriété 27 194 €

Droits donation nue-propriété 2 694 €

Économie fiscale 24 500 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 100 €/m²)

Valeur pleine propriété 186 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 111 600 €

Valeur usufruit (40%) 74 400 €

Droits donation pleine propriété 15 394 €

Droits donation nue-propriété 756 €

Économie fiscale 14 638 €

Maison 100 m² (2 450 €/m²)

Valeur pleine propriété 245 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 147 000 €

Valeur usufruit (40%) 98 000 €

Droits donation pleine propriété 27 194 €

Droits donation nue-propriété 7 594 €

Économie fiscale 19 600 €

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Démembrement de propriété en Bas-Rhin : ce qu'il faut savoir

Le Bas-Rhin est dominé par Strasbourg, capitale européenne et ville frontalière dynamique. Le marché strasbourgeois est tendu avec des prix en hausse régulière, porte par les institutions europeennes et les frontaliers allemands. L

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Bas-Rhin (67), situé en région Grand Est. Avec un prix moyen de 2 800 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Bas-Rhin et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Strasbourg, Haguenau, Schiltigheim, Illkirch-Graffenstaden, Lingolsheim, Sélestat, Bischheim et Ostwald. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Bas-Rhin est voisin de 4 départements : Bas-Rhin, Moselle, Haut-Rhin, Vosges. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Bas-Rhin génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bas-Rhin Moselle Haut-Rhin Vosges

Questions fréquentes — Démembrement Bas-Rhin

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Bas-Rhin ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Bas-Rhin, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Bas-Rhin.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Bas-Rhin ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 186 000 euros : un donateur de 55 ans économise 15 394 euros, un donateur de 70 ans économise 14 638 euros. Pour une maison de 100 m² à 245 000 euros : l'économie est de 24 500 euros à 55 ans et 19 600 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Bas-Rhin ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Bas-Rhin, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Bas-Rhin en 2026

Le département Bas-Rhin (67) affiche un prix de vente médian de 2 520 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 800 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0 %). Avec ses 1 163 810 habitants répartis sur 4 755 km², le département présente une densité de 245 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 16 702 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 3 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Bas-Rhin

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 100 €/m² contre 2 450 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 151 200 €, soit une mensualité de 733 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 094 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 252 000 €, avec une mensualité de 1 221 € (salaire requis : 3 489 € net/mois).

Les prix en Bas-Rhin sont 3 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Moselle, Haut-Rhin affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bas-Rhin	2 520 €	+0 %	1 163 810
Bas-Rhin	2 520 €	+0 %	1 163 810
Moselle	1 755 €	+0 %	1 051 309
Haut-Rhin	1 980 €	+0,5 %	770 738

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Principales villes en Bas-Rhin

Strasbourg 293 771 hab.

3 240 €/m²

Haguenau 36 391 hab.

2 340 €/m²

Schiltigheim 34 708 hab.

2 466 €/m²

Illkirch-Graffenstaden 27 872 hab.

2 610 €/m²

Lingolsheim 20 826 hab.

2 333 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Bas-Rhin

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 7 communes couvertes du département.

Strasbourg Haguenau Schiltigheim Illkirch-Graffenstaden Lingolsheim Sélestat Bischheim

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Bas-Rhin

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 520 €) est inférieur au prix moyen (2 800 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 514 communes, dont les principales sont Strasbourg, Haguenau, Schiltigheim, Illkirch-Graffenstaden.

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Démembrement Bas-Rhin (67)

Chiffres clés — Bas-Rhin (67)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 100 €/m²)

Maison 100 m² (2 450 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 100 €/m²)

Maison 100 m² (2 450 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 100 €/m²)

Maison 100 m² (2 450 €/m²)

Appartement 60 m² (3 100 €/m²)

Maison 100 m² (2 450 €/m²)