Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Moselle ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Moselle. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 120 000 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 60 000 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Moselle ?

Le démembrement dans le Moselle présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Moselle (57)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Moselle ?

Le démembrement de propriété dans le Moselle consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Moselle. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Moselle (57)

1 950 €

Prix moyen / m²

2 000 €

Prix appart. / m²

1 850 €

Prix maison / m²

1 051 309

Population

120 000 €

Appartement 60 m²

185 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 000 €/m²)

Valeur pleine propriété 120 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 60 000 €

Valeur usufruit (50%) 60 000 €

Droits donation pleine propriété 2 194 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 2 194 €

Maison 100 m² (1 850 €/m²)

Valeur pleine propriété 185 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 92 500 €

Valeur usufruit (50%) 92 500 €

Droits donation pleine propriété 15 194 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 15 194 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 000 €/m²)

Valeur pleine propriété 120 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 72 000 €

Valeur usufruit (40%) 48 000 €

Droits donation pleine propriété 2 194 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 2 194 €

Maison 100 m² (1 850 €/m²)

Valeur pleine propriété 185 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 111 000 €

Valeur usufruit (40%) 74 000 €

Droits donation pleine propriété 15 194 €

Droits donation nue-propriété 696 €

Économie fiscale 14 498 €

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Démembrement de propriété en Moselle : ce qu'il faut savoir

La Moselle presente un marché dual : Metz, embellie par le Centre Pompidou et la gare TGV, connaît un dynamisme croissant, tandis que le bassin houiller (Forbach, Creutzwald) reste en difficulté. Thionville et le nord du département profitent énormément du Luxembourg, les frontaliers faisant monter les prix de 20 a 30% par rapport a la moyenne départementale.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Moselle (57), situé en région Grand Est. Avec un prix moyen de 1 950 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Moselle et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Metz, Thionville, Montigny-lès-Metz, Forbach, Sarreguemines, Yutz, Hayange et Woippy. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Moselle est voisin de 3 départements : Moselle, Meurthe-et-Moselle, Bas-Rhin. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Moselle génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Moselle Meurthe-et-Moselle Bas-Rhin

Questions fréquentes — Démembrement Moselle

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Moselle ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Moselle, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Moselle.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Moselle ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 120 000 euros : un donateur de 55 ans économise 2 194 euros, un donateur de 70 ans économise 2 194 euros. Pour une maison de 100 m² à 185 000 euros : l'économie est de 15 194 euros à 55 ans et 14 498 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Moselle ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Moselle, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Moselle en 2026

Le département Moselle (57) affiche un prix de vente médian de 1 755 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 950 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0 %). Avec ses 1 051 309 habitants répartis sur 6 216 km², le département présente une densité de 169 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 15 332 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 28 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Moselle

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 000 €/m² contre 1 850 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 105 300 €, soit une mensualité de 510 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 457 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 175 500 €, avec une mensualité de 851 € (salaire requis : 2 431 € net/mois).

Les prix en Moselle sont 28 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Meurthe-et-Moselle, Bas-Rhin affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Moselle	1 755 €	+0 %	1 051 309
Moselle	1 755 €	+0 %	1 051 309
Meurthe-et-Moselle	2 027 €	-3,6 %	732 236
Bas-Rhin	2 520 €	+0 %	1 163 810

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Principales villes en Moselle

Metz 122 572 hab.

2 070 €/m²

Thionville 42 658 hab.

2 194 €/m²

Montigny-lès-Metz 21 718 hab.

2 324 €/m²

Forbach 20 493 hab.

963 €/m²

Sarreguemines 20 143 hab.

1 368 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Moselle

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 7 communes couvertes du département.

Metz Thionville Montigny-lès-Metz Forbach Sarreguemines Yutz Hayange

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Moselle

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 755 €) est inférieur au prix moyen (1 950 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 725 communes, dont les principales sont Metz, Thionville, Montigny-lès-Metz, Forbach.

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Démembrement Moselle (57)

Chiffres clés — Moselle (57)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 000 €/m²)

Maison 100 m² (1 850 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 000 €/m²)

Maison 100 m² (1 850 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 000 €/m²)

Maison 100 m² (1 850 €/m²)

Appartement 60 m² (2 000 €/m²)

Maison 100 m² (1 850 €/m²)