Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Meurthe-et-Moselle ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Meurthe-et-Moselle. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 222 600 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 111 300 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Meurthe-et-Moselle ?

Le démembrement dans le Meurthe-et-Moselle présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Meurthe-et-Moselle (54)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Meurthe-et-Moselle ?

Le démembrement de propriété dans le Meurthe-et-Moselle consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Meurthe-et-Moselle. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Meurthe-et-Moselle (54)

2 804 €

Prix moyen / m²

3 710 €

Prix appart. / m²

1 949 €

Prix maison / m²

732 236

Population

222 600 €

Appartement 60 m²

194 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 710 €/m²)

Valeur pleine propriété 222 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 111 300 €

Valeur usufruit (50%) 111 300 €

Droits donation pleine propriété 22 714 €

Droits donation nue-propriété 726 €

Économie fiscale 21 988 €

Maison 100 m² (1 949 €/m²)

Valeur pleine propriété 194 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 97 450 €

Valeur usufruit (50%) 97 450 €

Droits donation pleine propriété 17 174 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 17 174 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 710 €/m²)

Valeur pleine propriété 222 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 133 560 €

Valeur usufruit (40%) 89 040 €

Droits donation pleine propriété 22 714 €

Droits donation nue-propriété 4 906 €

Économie fiscale 17 808 €

Maison 100 m² (1 949 €/m²)

Valeur pleine propriété 194 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 116 940 €

Valeur usufruit (40%) 77 960 €

Droits donation pleine propriété 17 174 €

Droits donation nue-propriété 1 582 €

Économie fiscale 15 592 €

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Démembrement de propriété en Meurthe-et-Moselle : ce qu'il faut savoir

La Meurthe-et-Moselle est portée par Nancy, ville universitaire majeure avec 50 000 étudiants et un patrimoine Art Nouveau exceptionnel (place Stanislas). Le marché locatif étudiant est l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Meurthe-et-Moselle (54), situé en région Grand Est. Avec un prix moyen de 2 804 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Meurthe-et-Moselle et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Nancy, Vandœuvre-lès-Nancy, Lunéville, Toul, Longwy, Laxou, Villers-lès-Nancy et Pont-à-Mousson. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Meurthe-et-Moselle est voisin de 4 départements : Meurthe-et-Moselle, Meuse, Vosges, Moselle. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Meurthe-et-Moselle génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Meurthe-et-Moselle Meuse Vosges Moselle

Questions fréquentes — Démembrement Meurthe-et-Moselle

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Meurthe-et-Moselle ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Meurthe-et-Moselle, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Meurthe-et-Moselle.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Meurthe-et-Moselle ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 222 600 euros : un donateur de 55 ans économise 21 988 euros, un donateur de 70 ans économise 17 808 euros. Pour une maison de 100 m² à 194 900 euros : l'économie est de 17 174 euros à 55 ans et 15 592 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Meurthe-et-Moselle ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Meurthe-et-Moselle, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Meurthe-et-Moselle en 2026

Le département Meurthe-et-Moselle (54) affiche un prix de vente médian de 2 027 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 804 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,6 %). Avec ses 732 236 habitants répartis sur 5 246 km², le département présente une densité de 140 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 11 236 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 17 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Meurthe-et-Moselle

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 710 €/m² contre 1 949 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 121 620 €, soit une mensualité de 589 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 683 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 202 700 €, avec une mensualité de 982 € (salaire requis : 2 806 € net/mois).

Les prix en Meurthe-et-Moselle sont 17 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Meurthe-et-Moselle	2 027 €	-3,6 %	732 236
Meurthe-et-Moselle	2 027 €	-3,6 %	732 236
Meuse	1 211 €	+1,2 %	180 290
Vosges	1 535 €	+0,8 %	357 248

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Principales villes en Meurthe-et-Moselle

Nancy 103 671 hab.

2 516 €/m²

Vandœuvre-lès-Nancy 29 942 hab.

2 000 €/m²

Lunéville 18 262 hab.

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Meurthe-et-Moselle

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 32 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Meurthe-et-Moselle

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 027 €) est inférieur au prix moyen (2 804 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 591 communes, dont les principales sont Nancy, Vandœuvre-lès-Nancy, Lunéville, Toul.

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Démembrement Meurthe-et-Moselle (54)

Chiffres clés — Meurthe-et-Moselle (54)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 710 €/m²)

Maison 100 m² (1 949 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 710 €/m²)

Maison 100 m² (1 949 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 710 €/m²)

Maison 100 m² (1 949 €/m²)

Appartement 60 m² (3 710 €/m²)

Maison 100 m² (1 949 €/m²)