Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Haut-Rhin ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Haut-Rhin. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 117 000 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 58 500 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Haut-Rhin ?

Le démembrement dans le Haut-Rhin présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Haut-Rhin (68)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Haut-Rhin ?

Le démembrement de propriété dans le Haut-Rhin consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Haut-Rhin. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Haut-Rhin (68)

2 200 €

Prix moyen / m²

1 950 €

Prix appart. / m²

2 380 €

Prix maison / m²

770 738

Population

117 000 €

Appartement 60 m²

238 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 950 €/m²)

Valeur pleine propriété 117 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 58 500 €

Valeur usufruit (50%) 58 500 €

Droits donation pleine propriété 1 594 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 1 594 €

Maison 100 m² (2 380 €/m²)

Valeur pleine propriété 238 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 119 000 €

Valeur usufruit (50%) 119 000 €

Droits donation pleine propriété 25 794 €

Droits donation nue-propriété 1 994 €

Économie fiscale 23 800 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 950 €/m²)

Valeur pleine propriété 117 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 70 200 €

Valeur usufruit (40%) 46 800 €

Droits donation pleine propriété 1 594 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 1 594 €

Maison 100 m² (2 380 €/m²)

Valeur pleine propriété 238 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 142 800 €

Valeur usufruit (40%) 95 200 €

Droits donation pleine propriété 25 794 €

Droits donation nue-propriété 6 754 €

Économie fiscale 19 040 €

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Démembrement de propriété en Haut-Rhin : ce qu'il faut savoir

Le Haut-Rhin presente un marché contraste entre Colmar (touristique, en hausse), le secteur trirhénan de Saint-Louis (boost frontalier suisse et allemand) et Mulhouse, ou les prix restent parmi les plus bas pour une ville de cette taille. Le vignoble alsacien (route des vins) soutient un segment de maisons a colombages a prix élevés.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Haut-Rhin (68), situé en région Grand Est. Avec un prix moyen de 2 200 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Haut-Rhin et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Mulhouse, Colmar, Saint-Louis, Wittenheim, Illzach, Rixheim, Kingersheim et Riedisheim. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Haut-Rhin est voisin de 5 départements : Haut-Rhin, Bas-Rhin, Vosges, Haute-Saône, Territoire de Belfort. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Haut-Rhin génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Haut-Rhin Bas-Rhin Vosges Haute-Saône Territoire de Belfort

Questions fréquentes — Démembrement Haut-Rhin

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Haut-Rhin ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Haut-Rhin, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Haut-Rhin.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Haut-Rhin ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 117 000 euros : un donateur de 55 ans économise 1 594 euros, un donateur de 70 ans économise 1 594 euros. Pour une maison de 100 m² à 238 000 euros : l'économie est de 23 800 euros à 55 ans et 19 040 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Haut-Rhin ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Haut-Rhin, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Haut-Rhin en 2026

Le département Haut-Rhin (68) affiche un prix de vente médian de 1 980 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 200 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0,5 %). Avec ses 770 738 habitants répartis sur 3 525 km², le département présente une densité de 219 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 11 255 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 19 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Haut-Rhin

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 1 950 €/m² contre 2 380 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 118 800 €, soit une mensualité de 576 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 646 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 198 000 €, avec une mensualité de 960 € (salaire requis : 2 743 € net/mois).

Les prix en Haut-Rhin sont 19 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Bas-Rhin affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Haut-Rhin	1 980 €	+0,5 %	770 738
Haut-Rhin	1 980 €	+0,5 %	770 738
Bas-Rhin	2 520 €	+0 %	1 163 810
Vosges	1 535 €	+0,8 %	357 248

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Principales villes en Haut-Rhin

Mulhouse 104 978 hab.

1 170 €/m²

Colmar 66 970 hab.

2 295 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Wittenheim 15 553 hab.

1 764 €/m²

Saint-Louis 22 805 hab.

2 483 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Haut-Rhin

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 980 €) est inférieur au prix moyen (2 200 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 366 communes, dont les principales sont Mulhouse, Colmar, Saint-Louis, Wittenheim.

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Démembrement Haut-Rhin (68)

Chiffres clés — Haut-Rhin (68)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 950 €/m²)

Maison 100 m² (2 380 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 950 €/m²)

Maison 100 m² (2 380 €/m²)

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Maison 100 m² (2 380 €/m²)