Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Hautes-Pyrénées ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Hautes-Pyrénées. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 188 940 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 94 470 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Hautes-Pyrénées ?

Le démembrement dans le Hautes-Pyrénées présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Hautes-Pyrénées (65)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Hautes-Pyrénées ?

Le démembrement de propriété dans le Hautes-Pyrénées consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Hautes-Pyrénées. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Hautes-Pyrénées (65)

2 529 €

Prix moyen / m²

3 149 €

Prix appart. / m²

1 934 €

Prix maison / m²

231 349

Population

188 940 €

Appartement 60 m²

193 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 149 €/m²)

Valeur pleine propriété 188 940 €

Valeur nue-propriété (50%) 94 470 €

Valeur usufruit (50%) 94 470 €

Droits donation pleine propriété 15 982 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 15 982 €

Maison 100 m² (1 934 €/m²)

Valeur pleine propriété 193 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 96 700 €

Valeur usufruit (50%) 96 700 €

Droits donation pleine propriété 16 874 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 16 874 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 149 €/m²)

Valeur pleine propriété 188 940 €

Valeur nue-propriété (60%) 113 364 €

Valeur usufruit (40%) 75 576 €

Droits donation pleine propriété 15 982 €

Droits donation nue-propriété 996 €

Économie fiscale 14 986 €

Maison 100 m² (1 934 €/m²)

Valeur pleine propriété 193 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 116 040 €

Valeur usufruit (40%) 77 360 €

Droits donation pleine propriété 16 874 €

Droits donation nue-propriété 1 402 €

Économie fiscale 15 472 €

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Démembrement de propriété en Hautes-Pyrénées : ce qu'il faut savoir

Les Hautes-Pyrénées presentent un marché modeste centre sur Tarbes, ville de garnison, et les stations de ski (Cauterets, Saint-Lary, Grand Tourmalet). Lourdes, ville de pèlerinage, genere un marché spécifique lie au tourisme religieux. Les prix restent contenus mais le département souffre d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Hautes-Pyrénées (65), situé en région Occitanie. Avec un prix moyen de 2 529 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Hautes-Pyrénées et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Tarbes et Lourdes. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Hautes-Pyrénées est voisin de 5 départements : Hautes-Pyrénées, Pyrénées-Atlantiques, Gers, Haute-Garonne, Ariège. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Hautes-Pyrénées génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Hautes-Pyrénées Pyrénées-Atlantiques Gers Haute-Garonne Ariège

Questions fréquentes — Démembrement Hautes-Pyrénées

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Hautes-Pyrénées ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Hautes-Pyrénées, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Hautes-Pyrénées.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Hautes-Pyrénées ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 188 940 euros : un donateur de 55 ans économise 15 982 euros, un donateur de 70 ans économise 14 986 euros. Pour une maison de 100 m² à 193 400 euros : l'économie est de 16 874 euros à 55 ans et 15 472 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Hautes-Pyrénées ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Hautes-Pyrénées, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Hautes-Pyrénées en 2026

Le département Hautes-Pyrénées (65) affiche un prix de vente médian de 1 831 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 529 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,3 %). Avec ses 231 349 habitants répartis sur 4 464 km², le département présente une densité de 52 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 4 443 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 25 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Hautes-Pyrénées

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 149 €/m² contre 1 934 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 109 860 €, soit une mensualité de 532 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 520 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 183 100 €, avec une mensualité de 887 € (salaire requis : 2 534 € net/mois).

Les prix en Hautes-Pyrénées sont 25 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Pyrénées-Atlantiques affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Hautes-Pyrénées	1 831 €	-2,3 %	231 349
Hautes-Pyrénées	1 831 €	-2,3 %	231 349
Pyrénées-Atlantiques	2 818 €	-0,4 %	706 564
Gers	1 695 €	-2,1 %	192 645

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Principales villes en Hautes-Pyrénées

Bagnères-de-Bigorre 7 114 hab.

2 050 €/m²

Bordères-sur-l'Échez 5 399 hab.

1 695 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Hautes-Pyrénées

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 7 communes couvertes du département.

Tarbes Lourdes Aureilhan Bagnères-de-Bigorre Lannemezan Bordères-sur-l'Échez Séméac

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Hautes-Pyrénées

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 831 €) est inférieur au prix moyen (2 529 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 469 communes, dont les principales sont Tarbes, Lourdes.

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Démembrement Hautes-Pyrénées (65)

Chiffres clés — Hautes-Pyrénées (65)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 149 €/m²)

Maison 100 m² (1 934 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 149 €/m²)

Maison 100 m² (1 934 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 149 €/m²)

Maison 100 m² (1 934 €/m²)

Appartement 60 m² (3 149 €/m²)

Maison 100 m² (1 934 €/m²)