Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans l'Alpes-Maritimes ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Alpes-Maritimes. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 343 380 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 171 690 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans l'Alpes-Maritimes ?

Le démembrement dans l'Alpes-Maritimes présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Alpes-Maritimes (06)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Alpes-Maritimes ?

Le démembrement de propriété dans l'Alpes-Maritimes consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans l'Alpes-Maritimes. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Alpes-Maritimes (06)

5 907 €

Prix moyen / m²

5 723 €

Prix appart. / m²

6 635 €

Prix maison / m²

1 128 418

Population

343 380 €

Appartement 60 m²

663 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 723 €/m²)

Valeur pleine propriété 343 380 €

Valeur nue-propriété (50%) 171 690 €

Valeur usufruit (50%) 171 690 €

Droits donation pleine propriété 46 870 €

Droits donation nue-propriété 12 532 €

Économie fiscale 34 338 €

Maison 100 m² (6 635 €/m²)

Valeur pleine propriété 663 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 331 750 €

Valeur usufruit (50%) 331 750 €

Droits donation pleine propriété 112 012 €

Droits donation nue-propriété 44 544 €

Économie fiscale 67 468 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 723 €/m²)

Valeur pleine propriété 343 380 €

Valeur nue-propriété (60%) 206 028 €

Valeur usufruit (40%) 137 352 €

Droits donation pleine propriété 46 870 €

Droits donation nue-propriété 19 400 €

Économie fiscale 27 470 €

Maison 100 m² (6 635 €/m²)

Valeur pleine propriété 663 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 398 100 €

Valeur usufruit (40%) 265 400 €

Droits donation pleine propriété 112 012 €

Droits donation nue-propriété 57 814 €

Économie fiscale 54 198 €

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Démembrement de propriété en Alpes-Maritimes : ce qu'il faut savoir

Les Alpes-Maritimes constituent l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans l'Alpes-Maritimes (06), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 5 907 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Alpes-Maritimes et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Nice, Antibes, Cannes, Cagnes-sur-Mer, Grasse, Le Cannet, Saint-Laurent-du-Var et Menton. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Alpes-Maritimes est voisin de 3 départements : Alpes-Maritimes, Var, Alpes-de-Haute-Provence. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans l'Alpes-Maritimes génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Alpes-Maritimes Var Alpes-de-Haute-Provence

Questions fréquentes — Démembrement Alpes-Maritimes

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Alpes-Maritimes ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans l' Alpes-Maritimes, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Alpes-Maritimes.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans l'Alpes-Maritimes ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 343 380 euros : un donateur de 55 ans économise 34 338 euros, un donateur de 70 ans économise 27 470 euros. Pour une maison de 100 m² à 663 500 euros : l'économie est de 67 468 euros à 55 ans et 54 198 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans l'Alpes-Maritimes ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans l'Alpes-Maritimes, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Alpes-Maritimes en 2026

Le département Alpes-Maritimes (06) affiche un prix de vente médian de 4 989 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 907 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0,3 %). Avec ses 1 128 418 habitants répartis sur 4 299 km², le département présente une densité de 262 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 25 132 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 104 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Alpes-Maritimes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 723 €/m² contre 6 635 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 299 340 €, soit une mensualité de 1 451 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 146 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 498 900 €, avec une mensualité de 2 418 € (salaire requis : 6 909 € net/mois).

Les prix en Alpes-Maritimes sont 104 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Var, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Alpes-Maritimes	4 989 €	+0,3 %	1 128 418
Alpes-Maritimes	4 989 €	+0,3 %	1 128 418
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

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Principales villes en Alpes-Maritimes

Cagnes-sur-Mer 53 354 hab.

4 889 €/m²

Grasse 50 970 hab.

3 516 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Alpes-Maritimes

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 31 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Alpes-Maritimes

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 989 €) est inférieur au prix moyen (5 907 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 163 communes, dont les principales sont Nice, Antibes, Cannes, Cagnes-sur-Mer.

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Démembrement Alpes-Maritimes (06)

Chiffres clés — Alpes-Maritimes (06)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 723 €/m²)

Maison 100 m² (6 635 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 723 €/m²)

Maison 100 m² (6 635 €/m²)

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Le marché immobilier en Alpes-Maritimes en 2026

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Appartement 60 m² (5 723 €/m²)

Maison 100 m² (6 635 €/m²)

Appartement 60 m² (5 723 €/m²)

Maison 100 m² (6 635 €/m²)