Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans l'Alpes-de-Haute-Provence ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Alpes-de-Haute-Provence. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 191 040 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 95 520 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans l'Alpes-de-Haute-Provence ?

Le démembrement dans l'Alpes-de-Haute-Provence présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Alpes-de-Haute-Provence (04)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Alpes-de-Haute-Provence ?

Le démembrement de propriété dans l'Alpes-de-Haute-Provence consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans l'Alpes-de-Haute-Provence. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Alpes-de-Haute-Provence (04)

3 018 €

Prix moyen / m²

3 184 €

Prix appart. / m²

2 847 €

Prix maison / m²

168 054

Population

191 040 €

Appartement 60 m²

284 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 184 €/m²)

Valeur pleine propriété 191 040 €

Valeur nue-propriété (50%) 95 520 €

Valeur usufruit (50%) 95 520 €

Droits donation pleine propriété 16 402 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 16 402 €

Maison 100 m² (2 847 €/m²)

Valeur pleine propriété 284 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 142 350 €

Valeur usufruit (50%) 142 350 €

Droits donation pleine propriété 35 134 €

Droits donation nue-propriété 6 664 €

Économie fiscale 28 470 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 184 €/m²)

Valeur pleine propriété 191 040 €

Valeur nue-propriété (60%) 114 624 €

Valeur usufruit (40%) 76 416 €

Droits donation pleine propriété 16 402 €

Droits donation nue-propriété 1 185 €

Économie fiscale 15 217 €

Maison 100 m² (2 847 €/m²)

Valeur pleine propriété 284 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 170 820 €

Valeur usufruit (40%) 113 880 €

Droits donation pleine propriété 35 134 €

Droits donation nue-propriété 12 358 €

Économie fiscale 22 776 €

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Démembrement de propriété en Alpes-de-Haute-Provence : ce qu'il faut savoir

Le marché immobilier des Alpes-de-Haute-Provence est tiré par le secteur de Manosque et le plateau de Valensole, prisées par les acheteurs du littoral en quête de nature. Les stations de ski de la vallée de l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans l'Alpes-de-Haute-Provence (04), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 3 018 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Alpes-de-Haute-Provence et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Manosque et Digne-les-Bains. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Alpes-de-Haute-Provence est voisin de 5 départements : Alpes-de-Haute-Provence, Hautes-Alpes, Var, Vaucluse, Drôme. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans l'Alpes-de-Haute-Provence génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Alpes-de-Haute-Provence Hautes-Alpes Var Vaucluse Drôme

Questions fréquentes — Démembrement Alpes-de-Haute-Provence

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Alpes-de-Haute-Provence ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans l' Alpes-de-Haute-Provence, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Alpes-de-Haute-Provence.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans l'Alpes-de-Haute-Provence ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 191 040 euros : un donateur de 55 ans économise 16 402 euros, un donateur de 70 ans économise 15 217 euros. Pour une maison de 100 m² à 284 700 euros : l'économie est de 28 470 euros à 55 ans et 22 776 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans l'Alpes-de-Haute-Provence ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans l'Alpes-de-Haute-Provence, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Alpes-de-Haute-Provence en 2026

Le département Alpes-de-Haute-Provence (04) affiche un prix de vente médian de 2 472 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 018 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,1 %). Avec ses 168 054 habitants répartis sur 6 925 km², le département présente une densité de 24 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 3 514 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Alpes-de-Haute-Provence

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 184 €/m² contre 2 847 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 148 320 €, soit une mensualité de 719 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 054 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 247 200 €, avec une mensualité de 1 198 € (salaire requis : 3 423 € net/mois).

Les prix en Alpes-de-Haute-Provence sont 1 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054
Hautes-Alpes	2 875 €	-0,6 %	143 467
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307

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Principales villes en Alpes-de-Haute-Provence

Manosque 22 718 hab.

2 540 €/m²

Digne-les-Bains 17 979 hab.

2 010 €/m²

Château-Arnoux-Saint-Auban 5 107 hab.

2 043 €/m²

Forcalquier 5 222 hab.

3 270 €/m²

Oraison 6 155 hab.

2 969 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Alpes-de-Haute-Provence

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 6 communes couvertes du département.

Manosque Digne-les-Bains Sisteron Oraison Forcalquier Château-Arnoux-Saint-Auban

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Alpes-de-Haute-Provence

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 472 €) est inférieur au prix moyen (3 018 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 198 communes, dont les principales sont Manosque, Digne-les-Bains.

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Démembrement Alpes-de-Haute-Provence (04)

Chiffres clés — Alpes-de-Haute-Provence (04)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 184 €/m²)

Maison 100 m² (2 847 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 184 €/m²)

Maison 100 m² (2 847 €/m²)

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Toutes les communes couvertes en Alpes-de-Haute-Provence

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Appartement 60 m² (3 184 €/m²)

Maison 100 m² (2 847 €/m²)

Appartement 60 m² (3 184 €/m²)

Maison 100 m² (2 847 €/m²)