Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Hautes-Alpes ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Hautes-Alpes. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 213 240 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 106 620 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Hautes-Alpes ?

Le démembrement dans le Hautes-Alpes présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Hautes-Alpes (05)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Hautes-Alpes ?

Le démembrement de propriété dans le Hautes-Alpes consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Hautes-Alpes. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Hautes-Alpes (05)

3 408 €

Prix moyen / m²

3 554 €

Prix appart. / m²

3 065 €

Prix maison / m²

143 467

Population

213 240 €

Appartement 60 m²

306 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 554 €/m²)

Valeur pleine propriété 213 240 €

Valeur nue-propriété (50%) 106 620 €

Valeur usufruit (50%) 106 620 €

Droits donation pleine propriété 20 842 €

Droits donation nue-propriété 331 €

Économie fiscale 20 511 €

Maison 100 m² (3 065 €/m²)

Valeur pleine propriété 306 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 153 250 €

Valeur usufruit (50%) 153 250 €

Droits donation pleine propriété 39 494 €

Droits donation nue-propriété 8 844 €

Économie fiscale 30 650 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 554 €/m²)

Valeur pleine propriété 213 240 €

Valeur nue-propriété (60%) 127 944 €

Valeur usufruit (40%) 85 296 €

Droits donation pleine propriété 20 842 €

Droits donation nue-propriété 3 783 €

Économie fiscale 17 059 €

Maison 100 m² (3 065 €/m²)

Valeur pleine propriété 306 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 183 900 €

Valeur usufruit (40%) 122 600 €

Droits donation pleine propriété 39 494 €

Droits donation nue-propriété 14 974 €

Économie fiscale 24 520 €

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Démembrement de propriété en Hautes-Alpes : ce qu'il faut savoir

Les Hautes-Alpes combinent stations de ski renommées (Serre Chevalier, Vars, Risoul) et un ensoleillement record qui attire les investisseurs. Gap reste la ville la plus dynamique avec des prix raisonnables pour la région PACA. Le marché des résidences secondaires en station pousse les moyennes a la hausse.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Hautes-Alpes (05), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 3 408 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Hautes-Alpes et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Gap et Briançon. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Hautes-Alpes est voisin de 4 départements : Hautes-Alpes, Isère, Drôme, Alpes-de-Haute-Provence. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Hautes-Alpes génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Hautes-Alpes Isère Drôme Alpes-de-Haute-Provence

Questions fréquentes — Démembrement Hautes-Alpes

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Hautes-Alpes ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Hautes-Alpes, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Hautes-Alpes.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Hautes-Alpes ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 213 240 euros : un donateur de 55 ans économise 20 511 euros, un donateur de 70 ans économise 17 059 euros. Pour une maison de 100 m² à 306 500 euros : l'économie est de 30 650 euros à 55 ans et 24 520 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Hautes-Alpes ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Hautes-Alpes, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Hautes-Alpes en 2026

Le département Hautes-Alpes (05) affiche un prix de vente médian de 2 875 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 408 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,6 %). Avec ses 143 467 habitants répartis sur 5 549 km², le département présente une densité de 26 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 3 445 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 17 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Hautes-Alpes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 554 €/m² contre 3 065 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 172 500 €, soit une mensualité de 836 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 389 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 287 500 €, avec une mensualité de 1 393 € (salaire requis : 3 980 € net/mois).

Les prix en Hautes-Alpes sont 17 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Drôme affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Hautes-Alpes	2 875 €	-0,6 %	143 467
Hautes-Alpes	2 875 €	-0,6 %	143 467
Isère	2 752 €	-4,7 %	1 298 990
Drôme	2 450 €	-2,6 %	524 207

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Principales villes en Hautes-Alpes

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Hautes-Alpes

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 875 €) est inférieur au prix moyen (3 408 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 162 communes, dont les principales sont Gap, Briançon.

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Démembrement Hautes-Alpes (05)

Chiffres clés — Hautes-Alpes (05)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 554 €/m²)

Maison 100 m² (3 065 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 554 €/m²)

Maison 100 m² (3 065 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 554 €/m²)

Maison 100 m² (3 065 €/m²)

Appartement 60 m² (3 554 €/m²)

Maison 100 m² (3 065 €/m²)