Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans l'Eure-et-Loir ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Eure-et-Loir. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 219 360 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 109 680 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans l'Eure-et-Loir ?

Le démembrement dans l'Eure-et-Loir présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Eure-et-Loir (28)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Eure-et-Loir ?

Le démembrement de propriété dans l'Eure-et-Loir consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans l'Eure-et-Loir. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Eure-et-Loir (28)

2 507 €

Prix moyen / m²

3 656 €

Prix appart. / m²

2 200 €

Prix maison / m²

433 129

Population

219 360 €

Appartement 60 m²

220 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 656 €/m²)

Valeur pleine propriété 219 360 €

Valeur nue-propriété (50%) 109 680 €

Valeur usufruit (50%) 109 680 €

Droits donation pleine propriété 22 066 €

Droits donation nue-propriété 564 €

Économie fiscale 21 502 €

Maison 100 m² (2 200 €/m²)

Valeur pleine propriété 220 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 110 000 €

Valeur usufruit (50%) 110 000 €

Droits donation pleine propriété 22 194 €

Droits donation nue-propriété 596 €

Économie fiscale 21 598 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 656 €/m²)

Valeur pleine propriété 219 360 €

Valeur nue-propriété (60%) 131 616 €

Valeur usufruit (40%) 87 744 €

Droits donation pleine propriété 22 066 €

Droits donation nue-propriété 4 518 €

Économie fiscale 17 548 €

Maison 100 m² (2 200 €/m²)

Valeur pleine propriété 220 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 132 000 €

Valeur usufruit (40%) 88 000 €

Droits donation pleine propriété 22 194 €

Droits donation nue-propriété 4 594 €

Économie fiscale 17 600 €

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Démembrement de propriété en Eure-et-Loir : ce qu'il faut savoir

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans l'Eure-et-Loir (28), situé en région Centre-Val de Loire. Avec un prix moyen de 2 507 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Eure-et-Loir et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Chartres, Dreux, Lucé, Châteaudun, Vernouillet et Mainvilliers. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Eure-et-Loir est voisin de 5 départements : Eure-et-Loir, Eure, Yvelines, Essonne, Loiret. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans l'Eure-et-Loir génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Eure-et-Loir Eure Yvelines Essonne Loiret

Questions fréquentes — Démembrement Eure-et-Loir

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Eure-et-Loir ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans l' Eure-et-Loir, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Eure-et-Loir.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans l'Eure-et-Loir ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 219 360 euros : un donateur de 55 ans économise 21 502 euros, un donateur de 70 ans économise 17 548 euros. Pour une maison de 100 m² à 220 000 euros : l'économie est de 21 598 euros à 55 ans et 17 600 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans l'Eure-et-Loir ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans l'Eure-et-Loir, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Eure-et-Loir en 2026

Le département Eure-et-Loir (28) affiche un prix de vente médian de 1 938 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 507 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,6 %). Avec ses 433 129 habitants répartis sur 5 880 km², le département présente une densité de 74 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 6 691 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 21 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Eure-et-Loir

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 656 €/m² contre 2 200 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 116 280 €, soit une mensualité de 564 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 611 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 193 800 €, avec une mensualité de 939 € (salaire requis : 2 683 € net/mois).

Les prix en Eure-et-Loir sont 21 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Yvelines affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Eure-et-Loir	1 938 €	-3,6 %	433 129
Eure-et-Loir	1 938 €	-3,6 %	433 129
Eure	1 989 €	-4,9 %	602 714
Yvelines	3 959 €	-5,4 %	1 485 086

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Principales villes en Eure-et-Loir

Châteaudun 12 830 hab.

1 468 €/m²

Mainvilliers 10 629 hab.

2 234 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Eure-et-Loir

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 12 communes couvertes du département.

Chartres Dreux Lucé Châteaudun Vernouillet Mainvilliers Nogent-le-Rotrou Luisant Auneau-Bleury-Saint-Symphorien Épernon Lèves Cloyes-les-Trois-Rivières

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Eure-et-Loir

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 938 €) est inférieur au prix moyen (2 507 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 363 communes, dont les principales sont Chartres, Dreux, Lucé, Châteaudun.

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Démembrement Eure-et-Loir (28)

Chiffres clés — Eure-et-Loir (28)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 656 €/m²)

Maison 100 m² (2 200 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 656 €/m²)

Maison 100 m² (2 200 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 656 €/m²)

Maison 100 m² (2 200 €/m²)

Appartement 60 m² (3 656 €/m²)

Maison 100 m² (2 200 €/m²)