Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Deux-Sèvres ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Deux-Sèvres. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 257 820 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 128 910 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Deux-Sèvres ?

Le démembrement dans le Deux-Sèvres présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Deux-Sèvres (79)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Deux-Sèvres ?

Le démembrement de propriété dans le Deux-Sèvres consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Deux-Sèvres. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Deux-Sèvres (79)

1 945 €

Prix moyen / m²

4 297 €

Prix appart. / m²

1 614 €

Prix maison / m²

375 229

Population

257 820 €

Appartement 60 m²

161 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 297 €/m²)

Valeur pleine propriété 257 820 €

Valeur nue-propriété (50%) 128 910 €

Valeur usufruit (50%) 128 910 €

Droits donation pleine propriété 29 758 €

Droits donation nue-propriété 3 976 €

Économie fiscale 25 782 €

Maison 100 m² (1 614 €/m²)

Valeur pleine propriété 161 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 80 700 €

Valeur usufruit (50%) 80 700 €

Droits donation pleine propriété 10 474 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 10 474 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 297 €/m²)

Valeur pleine propriété 257 820 €

Valeur nue-propriété (60%) 154 692 €

Valeur usufruit (40%) 103 128 €

Droits donation pleine propriété 29 758 €

Droits donation nue-propriété 9 133 €

Économie fiscale 20 625 €

Maison 100 m² (1 614 €/m²)

Valeur pleine propriété 161 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 96 840 €

Valeur usufruit (40%) 64 560 €

Droits donation pleine propriété 10 474 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 10 474 €

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Démembrement de propriété en Deux-Sèvres : ce qu'il faut savoir

Les Deux-Sevres sont portés par Niort, capitale française des mutuelles, qui offre un bassin d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Deux-Sèvres (79), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 1 945 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Deux-Sèvres et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Niort, Bressuire, Thouars et Parthenay. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Deux-Sèvres est voisin de 5 départements : Deux-Sèvres, Vendée, Charente-Maritime, Charente, Vienne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Deux-Sèvres génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Deux-Sèvres Vendée Charente-Maritime Charente Vienne

Questions fréquentes — Démembrement Deux-Sèvres

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Deux-Sèvres ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Deux-Sèvres, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Deux-Sèvres.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Deux-Sèvres ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 257 820 euros : un donateur de 55 ans économise 25 782 euros, un donateur de 70 ans économise 20 625 euros. Pour une maison de 100 m² à 161 400 euros : l'économie est de 10 474 euros à 55 ans et 10 474 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Deux-Sèvres ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Deux-Sèvres, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Deux-Sèvres en 2026

Le département Deux-Sèvres (79) affiche un prix de vente médian de 1 500 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 945 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,8 %). Avec ses 375 229 habitants répartis sur 5 999 km², le département présente une densité de 63 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 6 293 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 39 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Deux-Sèvres

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 297 €/m² contre 1 614 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 90 000 €, soit une mensualité de 436 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 246 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 150 000 €, avec une mensualité de 727 € (salaire requis : 2 077 € net/mois).

Les prix en Deux-Sèvres sont 39 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Vendée, Charente-Maritime affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Deux-Sèvres	1 500 €	-0,8 %	375 229
Deux-Sèvres	1 500 €	-0,8 %	375 229
Vendée	2 489 €	-4,1 %	713 609
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279

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Principales villes en Deux-Sèvres

Niort 59 854 hab.

2 161 €/m²

Bressuire 19 970 hab.

1 639 €/m²

Parthenay 10 140 hab.

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Deux-Sèvres

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 12 communes couvertes du département.

Niort Bressuire Thouars Parthenay Mauléon Saint-Maixent-l'École Chauray Melle La Crèche Nueil-les-Aubiers Aiffres Moncoutant-sur-Sèvre

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Deux-Sèvres

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 500 €) est inférieur au prix moyen (1 945 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 252 communes, dont les principales sont Niort, Bressuire, Thouars, Parthenay.

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Démembrement Deux-Sèvres (79)

Chiffres clés — Deux-Sèvres (79)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 297 €/m²)

Maison 100 m² (1 614 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 297 €/m²)

Maison 100 m² (1 614 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 297 €/m²)

Maison 100 m² (1 614 €/m²)

Appartement 60 m² (4 297 €/m²)

Maison 100 m² (1 614 €/m²)