Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Côte-d'Or ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Côte-d'Or. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 194 460 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 97 230 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Côte-d'Or ?

Le démembrement dans le Côte-d'Or présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Côte-d'Or (21)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Côte-d'Or ?

Le démembrement de propriété dans le Côte-d'Or consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Côte-d'Or. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Côte-d'Or (21)

2 796 €

Prix moyen / m²

3 241 €

Prix appart. / m²

2 337 €

Prix maison / m²

540 100

Population

194 460 €

Appartement 60 m²

233 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 241 €/m²)

Valeur pleine propriété 194 460 €

Valeur nue-propriété (50%) 97 230 €

Valeur usufruit (50%) 97 230 €

Droits donation pleine propriété 17 086 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 17 086 €

Maison 100 m² (2 337 €/m²)

Valeur pleine propriété 233 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 116 850 €

Valeur usufruit (50%) 116 850 €

Droits donation pleine propriété 24 934 €

Droits donation nue-propriété 1 564 €

Économie fiscale 23 370 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 241 €/m²)

Valeur pleine propriété 194 460 €

Valeur nue-propriété (60%) 116 676 €

Valeur usufruit (40%) 77 784 €

Droits donation pleine propriété 17 086 €

Droits donation nue-propriété 1 530 €

Économie fiscale 15 556 €

Maison 100 m² (2 337 €/m²)

Valeur pleine propriété 233 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 140 220 €

Valeur usufruit (40%) 93 480 €

Droits donation pleine propriété 24 934 €

Droits donation nue-propriété 6 238 €

Économie fiscale 18 696 €

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Démembrement de propriété en Côte-d'Or : ce qu'il faut savoir

La Côte-d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Côte-d'Or (21), situé en région Bourgogne-Franche-Comté. Avec un prix moyen de 2 796 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Côte-d'Or et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Dijon, Beaune, Chenôve, Talant et Chevigny-Saint-Sauveur. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Côte-d'Or est voisin de 5 départements : Côte-d'Or, Yonne, Nièvre, Saône-et-Loire, Jura. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Côte-d'Or génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Côte-d'Or Yonne Nièvre Saône-et-Loire Jura

Questions fréquentes — Démembrement Côte-d'Or

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Côte-d'Or ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Côte-d'Or, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Côte-d'Or.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Côte-d'Or ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 194 460 euros : un donateur de 55 ans économise 17 086 euros, un donateur de 70 ans économise 15 556 euros. Pour une maison de 100 m² à 233 700 euros : l'économie est de 23 370 euros à 55 ans et 18 696 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Côte-d'Or ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Côte-d'Or, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Côte-d'Or en 2026

Le département Côte-d'Or (21) affiche un prix de vente médian de 2 400 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 796 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4 %). Avec ses 540 100 habitants répartis sur 8 763 km², le département présente une densité de 62 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 8 554 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Côte-d'Or

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 241 €/m² contre 2 337 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 144 000 €, soit une mensualité de 698 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 994 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 240 000 €, avec une mensualité de 1 163 € (salaire requis : 3 323 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Côte-d'Or	2 400 €	-4 %	540 100
Côte-d'Or	2 400 €	-4 %	540 100
Yonne	1 518 €	-3,1 %	332 267
Nièvre	1 146 €	-1,8 %	201 417

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Principales villes en Côte-d'Or

Chevigny-Saint-Sauveur 11 108 hab.

2 658 €/m²

Talant 11 896 hab.

2 548 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Côte-d'Or

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 14 communes couvertes du département.

Dijon Beaune Chenôve Talant Chevigny-Saint-Sauveur Fontaine-lès-Dijon Quetigny Longvic Auxonne Saint-Apollinaire Châtillon-sur-Seine Marsannay-la-Côte Nuits-Saint-Georges Genlis

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Côte-d'Or

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 400 €) est inférieur au prix moyen (2 796 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 698 communes, dont les principales sont Dijon, Beaune, Chenôve, Talant.

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Démembrement Côte-d'Or (21)

Chiffres clés — Côte-d'Or (21)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 241 €/m²)

Maison 100 m² (2 337 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 241 €/m²)

Maison 100 m² (2 337 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 241 €/m²)

Maison 100 m² (2 337 €/m²)

Appartement 60 m² (3 241 €/m²)

Maison 100 m² (2 337 €/m²)