Donation immobilière à Paris/IDF 2026 : abattements, barème et exonération 790 A bis
Donation immobilière Paris 2026 : abattement 100 000 € par enfant (art. 779 CGI), exonération temporaire 790 A bis pour le neuf, barème 5 à 45 %. Simulation T3 Paris.
Un parent parisien qui donne un T3 estimé à 450 000 € à son enfant unique paiera environ 58 194 € de droits de donation (après abattement de 100 000 €, art. 779-I CGI). Mais en 2026, un dispositif temporaire (art. 790 A bis CGI) permet d’exonérer 100 000 € supplémentaires si le don finance l’acquisition d’un logement neuf — portant l’abattement total à 200 000 € et réduisant les droits à ~33 194 €. À Paris, où un appartement familial vaut souvent 400 000 à 800 000 €, ces mécanismes pèsent lourd.
Abattements applicables en 2026
| Abattement | Montant | Renouvellement | Base légale |
|---|---|---|---|
| Ligne directe (parent → enfant) | 100 000 € | Tous les 15 ans | Art. 779-I CGI |
| Don familial en numéraire (« Sarkozy ») | 31 865 € | Tous les 15 ans | Art. 790 G CGI |
| Logement neuf / rénovation (temporaire) | 100 000 € | Non renouvelable | Art. 790 A bis CGI |
| Handicap (en sus des autres) | 159 325 € | Tous les 15 ans | Art. 779-II CGI |
Art. 790 A bis : l’exonération temporaire jusqu’au 31 décembre 2026
Ce dispositif, issu de la loi de finances 2025, permet d’exonérer jusqu’à 100 000 € par donateur et par donataire (plafond global de 300 000 € par donataire) pour un don en numéraire affecté à :
- L’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA
- Des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale
Conditions :
- Don entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026
- Utilisation dans les 6 mois suivant le don
- Conservation du bien en RP ou location RP pendant 5 ans
- Le donataire ne doit pas avoir bénéficié de MaPrimeRénov’ pour les mêmes travaux
Barème des droits en ligne directe (art. 777 CGI)
| Tranche (après abattement) | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| 8 073 à 12 109 € | 10 % |
| 12 110 à 15 932 € | 15 % |
| 15 933 à 552 324 € | 20 % |
| 552 325 à 902 838 € | 30 % |
| 902 839 à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Ce barème est gelé jusqu’en 2028 — pas de revalorisation prévue.
Simulation 1 : donation d’un T3 à Paris 15e — 450 000 €
Cas : parent unique → enfant unique, aucune donation antérieure dans les 15 ans
| Poste | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien | 450 000 € |
| Abattement ligne directe (art. 779-I) | −100 000 € |
| Base taxable | 350 000 € |
| Droits (barème art. 777) | |
| 8 072 € × 5 % | 404 € |
| 4 037 € × 10 % | 404 € |
| 3 823 € × 15 % | 573 € |
| 333 068 € × 20 % | 66 614 € |
| Total droits | ~67 995 € |
Réduction pour donation en pleine propriété avant 70 ans
Aucune réduction d’âge n’existe plus pour les donations en pleine propriété depuis 2012. Seules les donations en nue-propriété bénéficient d’une décote liée à l’âge du donateur (barème art. 669 CGI).
Simulation 2 : donation avec démembrement — même T3, donateur 55 ans
Le donateur conserve l’usufruit et transmet la nue-propriété. À 55 ans, la nue-propriété vaut 50 % de la pleine propriété (art. 669 CGI) :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Valeur pleine propriété | 450 000 € |
| Valeur nue-propriété (50 % à 55 ans) | 225 000 € |
| Abattement ligne directe | −100 000 € |
| Base taxable | 125 000 € |
| Droits | |
| 8 072 × 5 % + 4 037 × 10 % + 3 823 × 15 % + 109 068 × 20 % | ~23 195 € |
Économie vs pleine propriété : 67 995 − 23 195 = ~44 800 €. Le démembrement divise les droits par près de 3 — et au décès du donateur, l’usufruit s’éteint sans droit supplémentaire.
Simulation 3 : don 200 000 € pour achat neuf (art. 790 A bis)
Un parent donne 200 000 € en numéraire à son enfant pour l’achat d’un T2 neuf à Clichy (92) :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Don en numéraire | 200 000 € |
| Abattement art. 779-I | −100 000 € |
| Exonération art. 790 A bis (neuf) | −100 000 € |
| Base taxable | 0 € |
| Droits de donation | 0 € |
200 000 € transmis sans aucun droit — à condition que l’enfant achète un logement neuf dans les 6 mois et le conserve 5 ans. En IDF, où le neuf en VEFA est abondant (programmes à Clichy, Saint-Ouen, Ivry, Villejuif), cette fenêtre est particulièrement exploitable.
Pourquoi Paris change le calcul
| Bien | Valeur Paris | Valeur Toulouse | Droits donation (1 enfant, art. 779) |
|---|---|---|---|
| Studio 25 m² | ~225 000 € | ~80 000 € | 23 195 € vs 0 € |
| T2 45 m² | ~380 000 € | ~135 000 € | 54 195 € vs 3 500 € |
| T3 65 m² | ~550 000 € | ~210 000 € | 87 995 € vs 18 195 € |
À Toulouse, un T2 passe entièrement sous l’abattement de 100 000 €. À Paris, même un studio le dépasse. C’est pourquoi les stratégies d’optimisation (démembrement, donation-partage, utilisation du 790 A bis) sont indispensables en IDF.
Barème usufruit / nue-propriété (art. 669 CGI)
| Âge du donateur | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| < 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21-30 ans | 80 % | 20 % |
| 31-40 ans | 70 % | 30 % |
| 41-50 ans | 60 % | 40 % |
| 51-60 ans | 50 % | 50 % |
| 61-70 ans | 40 % | 60 % |
| 71-80 ans | 30 % | 70 % |
| 81-90 ans | 20 % | 80 % |
| > 90 ans | 10 % | 90 % |
L’âge optimal pour donner en nue-propriété à Paris est entre 51 et 60 ans : la nue-propriété ne vaut que 50 % de la valeur, et le donateur a encore 20-30 ans d’espérance de vie pour profiter de l’usufruit.
Donation-partage vs donation simple
En IDF, quand il y a plusieurs enfants, la donation-partage (art. 1075 CC) est préférable car elle fige la valeur des biens au jour de la donation — pas au jour du décès. Dans un marché parisien où les prix peuvent varier de ±20 % en 10 ans, cette fixation évite les conflits entre héritiers.
Sources : art. 777, 779, 790 A bis, 790 G, 669 CGI, art. 1075 Code civil, loi de finances 2025, BOI-ENR-DMTG-20-20-20 (4 septembre 2025).
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