Donation immobilière à Paris/IDF 2026 : abattements, barème et exonération 790 A bis

Un parent parisien qui donne un T3 estimé à 450 000 € à son enfant unique paiera environ 58 194 € de droits de donation (après abattement de 100 000 €, art. 779-I CGI). Mais en 2026, un dispositif temporaire (art. 790 A bis CGI) permet d’exonérer 100 000 € supplémentaires si le don finance l’acquisition d’un logement neuf — portant l’abattement total à 200 000 € et réduisant les droits à ~33 194 €. À Paris, où un appartement familial vaut souvent 400 000 à 800 000 €, ces mécanismes pèsent lourd.

Abattements applicables en 2026

| Abattement | Montant | Renouvellement | Base légale | |---|---|---|---| | Ligne directe (parent → enfant) | 100 000 € | Tous les 15 ans | Art. 779-I CGI | | Don familial en numéraire (« Sarkozy ») | 31 865 € | Tous les 15 ans | Art. 790 G CGI | | Logement neuf / rénovation (temporaire) | 100 000 € | Non renouvelable | Art. 790 A bis CGI | | Handicap (en sus des autres) | 159 325 € | Tous les 15 ans | Art. 779-II CGI |

Art. 790 A bis : l’exonération temporaire jusqu’au 31 décembre 2026

Ce dispositif, issu de la loi de finances 2025, permet d’exonérer jusqu’à 100 000 € par donateur et par donataire (plafond global de 300 000 € par donataire) pour un don en numéraire affecté à :

• L’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA
• Des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale

Conditions :

• Don entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026
• Utilisation dans les 6 mois suivant le don
• Conservation du bien en RP ou location RP pendant 5 ans
• Le donataire ne doit pas avoir bénéficié de MaPrimeRénov’ pour les mêmes travaux

Barème des droits en ligne directe (art. 777 CGI)

| Tranche (après abattement) | Taux | |---|---| | Jusqu’à 8 072 € | 5 % | | 8 073 à 12 109 € | 10 % | | 12 110 à 15 932 € | 15 % | | 15 933 à 552 324 € | 20 % | | 552 325 à 902 838 € | 30 % | | 902 839 à 1 805 677 € | 40 % | | Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |

Ce barème est gelé jusqu’en 2028 — pas de revalorisation prévue.

Simulation 1 : donation d’un T3 à Paris 15e — 450 000 €

Cas : parent unique → enfant unique, aucune donation antérieure dans les 15 ans

| Poste | Montant | |---|---| | Valeur du bien | 450 000 € | | Abattement ligne directe (art. 779-I) | −100 000 € | | Base taxable | 350 000 € | | Droits (barème art. 777) | | | 8 072 € × 5 % | 404 € | | 4 037 € × 10 % | 404 € | | 3 823 € × 15 % | 573 € | | 333 068 € × 20 % | 66 614 € | | Total droits | ~67 995 € |

Réduction pour donation en pleine propriété avant 70 ans

Aucune réduction d’âge n’existe plus pour les donations en pleine propriété depuis 2012. Seules les donations en nue-propriété bénéficient d’une décote liée à l’âge du donateur (barème art. 669 CGI).

Simulation 2 : donation avec démembrement — même T3, donateur 55 ans

Le donateur conserve l’usufruit et transmet la nue-propriété. À 55 ans, la nue-propriété vaut 50 % de la pleine propriété (art. 669 CGI) :

| Poste | Montant | |---|---| | Valeur pleine propriété | 450 000 € | | Valeur nue-propriété (50 % à 55 ans) | 225 000 € | | Abattement ligne directe | −100 000 € | | Base taxable | 125 000 € | | Droits | | | 8 072 × 5 % + 4 037 × 10 % + 3 823 × 15 % + 109 068 × 20 % | ~23 195 € |

Économie vs pleine propriété : 67 995 − 23 195 = ~44 800 €. Le démembrement divise les droits par près de 3 — et au décès du donateur, l’usufruit s’éteint sans droit supplémentaire.

Simulation 3 : don 200 000 € pour achat neuf (art. 790 A bis)

Un parent donne 200 000 € en numéraire à son enfant pour l’achat d’un T2 neuf à Clichy (92) :

| Poste | Montant | |---|---| | Don en numéraire | 200 000 € | | Abattement art. 779-I | −100 000 € | | Exonération art. 790 A bis (neuf) | −100 000 € | | Base taxable | 0 € | | Droits de donation | 0 € |

200 000 € transmis sans aucun droit — à condition que l’enfant achète un logement neuf dans les 6 mois et le conserve 5 ans. En IDF, où le neuf en VEFA est abondant (programmes à Clichy, Saint-Ouen, Ivry, Villejuif), cette fenêtre est particulièrement exploitable.

Pourquoi Paris change le calcul

| Bien | Valeur Paris | Valeur Toulouse | Droits donation (1 enfant, art. 779) | |---|---|---|---| | Studio 25 m² | ~225 000 € | ~80 000 € | 23 195 € vs 0 € | | T2 45 m² | ~380 000 € | ~135 000 € | 54 195 € vs 3 500 € | | T3 65 m² | ~550 000 € | ~210 000 € | 87 995 € vs 18 195 € |

À Toulouse, un T2 passe entièrement sous l’abattement de 100 000 €. À Paris, même un studio le dépasse. C’est pourquoi les stratégies d’optimisation (démembrement, donation-partage, utilisation du 790 A bis) sont indispensables en IDF.

Barème usufruit / nue-propriété (art. 669 CGI)

| Âge du donateur | Usufruit | Nue-propriété | |---|---|---| | < 21 ans | 90 % | 10 % | | 21-30 ans | 80 % | 20 % | | 31-40 ans | 70 % | 30 % | | 41-50 ans | 60 % | 40 % | | 51-60 ans | 50 % | 50 % | | 61-70 ans | 40 % | 60 % | | 71-80 ans | 30 % | 70 % | | 81-90 ans | 20 % | 80 % | | > 90 ans | 10 % | 90 % |

L’âge optimal pour donner en nue-propriété à Paris est entre 51 et 60 ans : la nue-propriété ne vaut que 50 % de la valeur, et le donateur a encore 20-30 ans d’espérance de vie pour profiter de l’usufruit.

Donation-partage vs donation simple

En IDF, quand il y a plusieurs enfants, la donation-partage (art. 1075 CC) est préférable car elle fige la valeur des biens au jour de la donation — pas au jour du décès. Dans un marché parisien où les prix peuvent varier de ±20 % en 10 ans, cette fixation évite les conflits entre héritiers.

Sources : art. 777, 779, 790 A bis, 790 G, 669 CGI, art. 1075 Code civil, loi de finances 2025, BOI-ENR-DMTG-20-20-20 (4 septembre 2025).

Simulez vos droits de donation avec le calculateur, ou estimez les droits de succession pour comparer les deux options.