Rentabilité locative à Bordeaux 2026 : rendement par quartier
Rendement locatif brut à Bordeaux : 3,6 à 5,7 %. Taxe foncière record (43,28 %), pas d'encadrement, et effet LGV sur les prix depuis 2017.
Bordeaux a connu un choc de prix depuis l’arrivée de la LGV en juillet 2017 (Paris en 2h04) : les prix ont bondi de +40 % entre 2015 et 2020, avant de se stabiliser. Le marché est désormais mature — les rendements bruts se situent entre 3,6 % en hypercentre et 5,7 % en périphérie. Mais le principal ennemi de la rentabilité bordelaise n’est pas le prix d’achat : c’est la taxe foncière, l’une des plus élevées de France.
Rendement brut par quartier
| Quartier | Prix moyen m² | Loyer moyen m²/mois | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Chartrons | 4 500 € | 14,00 € | 3,7 % |
| Saint-Pierre / Triangle d’Or | 5 000 € | 15,00 € | 3,6 % |
| Nansouty / Saint-Genès | 4 200 € | 13,50 € | 3,9 % |
| Victoire / Capucins | 3 800 € | 13,00 € | 4,1 % |
| Saint-Augustin | 3 800 € | 13,00 € | 4,1 % |
| Bastide (rive droite) | 3 500 € | 13,00 € | 4,5 % |
| Caudéran | 4 000 € | 13,00 € | 3,9 % |
Périphérie
| Commune | Prix moyen m² | Loyer m²/mois | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Mérignac | 3 500 € | 13,00 € | 4,5 % |
| Pessac | 3 200 € | 12,50 € | 4,7 % |
| Talence | 3 300 € | 12,50 € | 4,5 % |
| Bègles | 3 000 € | 12,00 € | 4,8 % |
| Cenon | 2 800 € | 11,50 € | 4,9 % |
| Lormont | 2 200 € | 10,50 € | 5,7 % |
La taxe foncière bordelaise : le vrai boulet
Le taux communal de Bordeaux est de 43,28 % — le 2e plus élevé des grandes villes françaises après Marseille (43,51 %). Ce taux, combiné à la TEOM (~7,8 %), porte le taux global à plus de 51 % de la valeur locative nette.
Comparaison : impact de la TF sur le rendement net
Pour un T2 de 45 m² avec un loyer de 600 €/mois :
| Ville | Taux communal | TF annuelle | % du loyer annuel | Impact sur le rendement |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 20,50 % | ~550 € | 7,6 % | −0,36 pt |
| Lyon | 31,89 % | ~750 € | 10,4 % | −0,49 pt |
| Toulouse | 38,78 % | ~900 € | 12,5 % | −0,59 pt |
| Bordeaux | 43,28 % | ~1 050 € | 14,6 % | −0,69 pt |
La taxe foncière bordelaise ampute le rendement de 0,7 point de plus que celle de Paris. Sur un investissement à 150 000 €, c’est ~1 050 €/an de différence — l’équivalent de presque 2 mois de loyer.
Pas d’encadrement des loyers
Bordeaux Métropole n’a pas demandé l’application de l’encadrement des loyers (art. 140 ELAN). Le loyer est libre. Seul le mécanisme de plafonnement à la relocation en zone tendue s’applique (art. 17-2, loi du 6 juillet 1989), qui ne concerne que les renouvellements de bail et n’impose pas de plafond absolu.
Simulation : du brut au net-net
T2 de 42 m² à la Bastide (rive droite)
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat (3 500 €/m²) | 147 000 € |
| Frais de notaire (DMTO 5 % Gironde) | 11 319 € |
| Mobilier LMNP | 4 000 € |
| Coût total | 162 319 € |
| Loyer meublé mensuel | 580 € |
| Loyer annuel | 6 960 € |
| Rendement brut | 4,29 % |
| Charges | Montant |
|---|---|
| Taxe foncière (43,28 %) | ~1 050 € |
| Charges copro | ~600 € |
| Assurance PNO | ~120 € |
| Vacance (1 semaine) | ~134 € |
| Total | ~1 904 € |
| Régime (TMI 30 %) | Rendement net-net |
|---|---|
| Nu micro-foncier | 1,15 % |
| LMNP réel | 2,53 % |
Le LMNP réel est quasi indispensable à Bordeaux : en location nue au micro-foncier, le rendement net-net tombe à 1,15 % — moins qu’un Livret A (3 % en 2026).
L’effet LGV : fin de la spéculation, début de la maturité
L’arrivée de la LGV en 2017 a déclenché une vague spéculative : achats parisiens, programmes Pinel, prix en hausse rapide. Depuis 2022, le marché s’est normalisé :
- Les prix ont corrigé de −5 à −8 % entre le pic de 2020 et 2024
- Les volumes de transactions ont baissé (effet hausse des taux)
- Le marché est désormais porté par les acquéreurs locaux, plus sensibles aux prix
Pour l’investisseur, c’est une fenêtre d’opportunité : les prix sont revenus à des niveaux plus raisonnables, et la demande locative reste soutenue (90 000 étudiants, bassin d’emploi aéronautique et viticole).
La rive droite : le secteur à cibler
Bastide, Cenon, Lormont : la rive droite est le secteur le plus dynamique de la métropole bordelaise. Le pont Chaban-Delmas (2013), le tramway ligne A, et les projets urbains (Euratlantique côté Bègles, Brazza côté Bastide) ont transformé des quartiers autrefois délaissés.
Les prix y restent 20 à 40 % inférieurs à la rive gauche, avec des rendements bruts de 4,5 à 5,7 %. La valorisation potentielle est supérieure à celle des quartiers déjà matures.
Sources : données DVF Gironde, ADIL 33 — Observatoire des loyers, Bordeaux Métropole — taux votés TF, loi du 6 juillet 1989 art. 17-2, loi ELAN art. 140.
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