PTZ 2026 : conditions, zones éligibles et simulation

Le Prêt à Taux Zéro reste en 2026 le levier principal des primo-accédants pour réduire le coût d’un premier achat immobilier. Après plusieurs années de restrictions géographiques, la loi de finances 2025 a élargi le dispositif à l’ensemble du territoire et rouvert l’ancien avec travaux dans toutes les zones. Résultat : un ménage qui achetait en zone C sans aide il y a deux ans peut désormais financer jusqu’à 100 000 euros à taux zéro. Encore faut-il connaître les plafonds, les quotités et la mécanique du différé pour mesurer l’avantage réel.

Comment fonctionne le PTZ

Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêts, accordé par une banque conventionnée et dont le coût est compensé par l’État. Il ne finance jamais la totalité de l’achat : il vient en complément d’un ou plusieurs prêts classiques, et souvent d’un apport personnel. L’emprunteur rembourse d’abord le prêt principal, puis le PTZ — c’est le mécanisme du différé de remboursement.

Trois conditions cumulatives doivent être réunies :

• Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Des exceptions existent pour les personnes en situation de handicap et les victimes de catastrophes naturelles.
• Respecter les plafonds de revenus : le revenu fiscal de référence du foyer (année N-2) ne doit pas dépasser un seuil qui varie selon la zone géographique et le nombre de personnes dans le ménage.
• Acheter pour y habiter : le bien doit devenir la résidence principale de l’emprunteur dans un délai d’un an après l’achat ou la fin des travaux.

Ce qui change en 2026

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ a été profondément réformé. Les modifications restent en vigueur en 2026 :

• Extension à toutes les zones : le PTZ neuf, autrefois réservé aux zones tendues (A, A bis, B1), est désormais accessible en zones B2 et C. L’ancien avec travaux, qui avait été supprimé en 2020 pour les zones tendues, est réactivé partout.
• Quotités relevées : la part du coût de l’opération finançable par le PTZ atteint désormais 50 % pour les ménages les plus modestes en zone A/A bis, contre 40 % auparavant.
• Élargissement aux maisons individuelles neuves : interdit depuis 2024, l’achat d’une maison neuve est de nouveau éligible au PTZ dans toutes les zones, à condition qu’elle respecte la RE2020.
• Plafonds de revenus rehaussés : les seuils ont été revus à la hausse pour inclure davantage de ménages des classes moyennes.

Plafonds de revenus 2026 par zone et composition du foyer

Le revenu fiscal de référence retenu est celui de l’année N-2 (donc les revenus 2024 pour un achat en 2026). Si le ménage est composé de plusieurs déclarants, les revenus sont additionnés.

| Nombre de personnes | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |---|---|---|---|---| | 1 | 49 000 | 34 500 | 31 500 | 28 500 | | 2 | 73 500 | 51 750 | 47 250 | 42 750 | | 3 | 88 200 | 62 100 | 56 700 | 51 300 | | 4 | 102 900 | 72 450 | 66 150 | 59 850 | | 5 | 117 600 | 82 800 | 75 600 | 68 400 | | 6 et plus | 132 300 | 93 150 | 85 050 | 76 950 |

Montants en euros. Source : arrêté du 29 mars 2025 relatif aux conditions d’application du PTZ, mis à jour pour 2026.

Si le revenu du ménage dépasse le plafond de sa zone d’une seule unité, le PTZ est refusé. Il n’y a pas de mécanisme de décote : c’est un seuil strict.

Quotités : quelle part du projet le PTZ peut-il financer ?

Le PTZ ne couvre jamais 100 % du coût total. La quotité — c’est-à-dire le pourcentage du coût de l’opération finançable à taux zéro — dépend de la zone et de la tranche de revenus du ménage.

| Tranche de revenus | Zone A bis / A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |---|---|---|---|---| | Tranche 1 (les plus modestes) | 50 % | 50 % | 50 % | 50 % | | Tranche 2 | 40 % | 40 % | 40 % | 40 % | | Tranche 3 | 40 % | 20 % | 20 % | 20 % | | Tranche 4 (revenus intermédiaires) | 20 % | 10 % | 10 % | 10 % |

La tranche est déterminée par le rapport entre le revenu fiscal de référence et le nombre de parts du foyer.

Le montant de l’opération est lui-même plafonné. Pour un ménage de 3 personnes, le plafond est de 253 000 euros en zone A bis/A, 198 000 euros en zone B1, 154 000 euros en zone B2 et 132 000 euros en zone C. Si le bien coûte plus, la quotité s’applique uniquement au plafond.

Durée de remboursement et différé

Le PTZ se rembourse sur une durée totale qui varie de 20 à 25 ans, avec un différé de remboursement de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus du ménage :

• Tranche 1 : différé de 15 ans, puis remboursement sur 10 ans. Durée totale : 25 ans.
• Tranche 2 : différé de 10 ans, puis remboursement sur 12 ans. Durée totale : 22 ans.
• Tranche 3 : différé de 5 ans, puis remboursement sur 15 ans. Durée totale : 20 ans.
• Tranche 4 : pas de différé. Remboursement sur 20 ans.

Pendant le différé, l’emprunteur ne rembourse aucune mensualité sur le PTZ. Il ne paie que les échéances du prêt principal. C’est ce qui rend le début de remboursement plus supportable : le taux d’effort est réduit pendant les premières années, souvent les plus coûteuses pour un primo-accédant qui s’installe.

Exemple 1 : un couple avec un enfant en zone B1

Marie et Thomas, 31 et 33 ans, achètent un appartement T3 neuf à Nantes (zone B1) pour 250 000 euros. Leur revenu fiscal de référence est de 48 000 euros. Ils n’ont jamais été propriétaires.

Vérification de l’éligibilité :

• Primo-accédants : oui.
• Foyer de 3 personnes en zone B1 : le plafond est de 62 100 euros. Leur revenu de 48 000 euros est en dessous. Éligible.
• Tranche de revenus : avec 48 000 euros pour 3 personnes, ils se situent en tranche 2.

Calcul du PTZ :

• Le plafond de l’opération en zone B1 pour 3 personnes est de 198 000 euros. Leur bien coûte 250 000 euros, donc le PTZ porte sur 198 000 euros (et non sur le prix réel).
• Quotité tranche 2 en zone B1 : 40 %.
• Montant du PTZ : 198 000 x 40 % = 79 200 euros à taux zéro.

Plan de financement :

| Poste | Montant | |---|---| | Prix du bien | 250 000 euros | | Apport personnel | 25 000 euros | | PTZ | 79 200 euros | | Prêt principal (taux ~3,35 % sur 25 ans) | 145 800 euros |

Le prêt principal de 145 800 euros à 3,35 % sur 25 ans génère une mensualité d’environ 720 euros. Pendant les 10 premières années (différé tranche 2), le couple ne rembourse que ce prêt. À partir de la 11e année, s’ajoute le remboursement du PTZ sur 12 ans, soit environ 550 euros par mois. La mensualité totale passe alors à environ 1 270 euros — mais à ce stade, les revenus du couple auront normalement progressé.

Sans le PTZ, le couple aurait dû emprunter 225 000 euros à 3,35 % sur 25 ans, soit une mensualité de 1 115 euros dès le premier mois. Le PTZ leur fait économiser près de 395 euros par mois pendant dix ans, soit un gain total d’intérêts de l’ordre de 26 000 euros sur la durée du prêt.

Exemple 2 : un achat ancien avec travaux en zone C

Sophie, 28 ans, célibataire, achète une maison ancienne à Guéret (zone C) pour 120 000 euros. Le bien nécessite 40 000 euros de travaux d’isolation et de remplacement du système de chauffage. Son revenu fiscal de référence est de 22 000 euros.

Vérification de l’éligibilité :

• Primo-accédante : oui.
• Foyer de 1 personne en zone C : plafond de 28 500 euros. Éligible.
• Le montant des travaux représente 25 % du coût total de l’opération (40 000 / 160 000) : c’est supérieur au seuil minimal de 25 % exigé pour l’ancien avec travaux. Éligible.
• Tranche de revenus : avec 22 000 euros pour une personne, Sophie se situe en tranche 1.

Calcul du PTZ :

• Le coût total de l’opération est de 160 000 euros (achat + travaux).
• Le plafond en zone C pour une personne est de 100 000 euros. Le PTZ porte donc sur 100 000 euros.
• Quotité tranche 1 en zone C : 50 %.
• Montant du PTZ : 100 000 x 50 % = 50 000 euros à taux zéro.

Plan de financement :

| Poste | Montant | |---|---| | Prix du bien + travaux | 160 000 euros | | Apport personnel | 10 000 euros | | PTZ | 50 000 euros | | Prêt principal (taux ~3,20 % sur 20 ans) | 100 000 euros |

Le prêt principal de 100 000 euros à 3,20 % sur 20 ans génère une mensualité d’environ 565 euros. Pendant les 15 premières années (différé tranche 1), Sophie ne rembourse que cette somme. Le PTZ se remboursera ensuite sur 10 ans, à raison d’environ 417 euros par mois. L’économie d’intérêts représentée par le PTZ dépasse 22 000 euros sur la durée totale.

Ce type de projet illustre l’intérêt de la réouverture du PTZ ancien avec travaux en zone C : Sophie n’aurait eu aucune aide avant la réforme de 2025.

Conditions relatives aux travaux dans l’ancien

Pour bénéficier du PTZ dans l’ancien, le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux éligibles sont :

• La création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes
• La modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables ou de surfaces annexes
• Les travaux d’économie d’énergie (qui ne doivent pas représenter à eux seuls la totalité des travaux)

Les travaux doivent être réalisés dans un délai de trois ans à compter de l’émission de l’offre de prêt. Les devis doivent être fournis au moment de la demande. Les travaux d’entretien courant (peinture, papier peint) ne sont pas éligibles.

Les erreurs fréquentes à éviter

Confondre revenu fiscal de référence et salaire net. Le revenu fiscal de référence figure sur l’avis d’imposition. Il peut être inférieur ou supérieur au salaire net annuel selon les déductions et abattements appliqués. Utilisez toujours le RFR de l’avis N-2.

Oublier de vérifier la zone du bien. La zone se détermine à la commune, pas au département. Deux villes voisines peuvent appartenir à des zones différentes. Le simulateur du site Service-Public permet de vérifier la zone exacte.

Sous-estimer le coût total dans l’ancien. Le PTZ ancien avec travaux porte sur la somme du prix d’achat et des travaux. Sous-évaluer les travaux peut faire passer le ratio sous le seuil de 25 % et rendre le projet inéligible.

Croire que le PTZ réduit les mensualités dès le premier jour. Le PTZ ne diminue pas les mensualités pendant le différé : il les reporte. Le gain réel est l’économie d’intérêts, qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Peut-on cumuler le PTZ avec d’autres aides ?

Oui. Le PTZ est cumulable avec :

• Le prêt d’accession sociale (PAS)
• Le prêt Action Logement (ex-1 % patronal) si l’employeur le propose
• Les aides des collectivités locales (prêt à taux réduit municipal, subventions départementales)
• Le prêt conventionné (bien que rarement utilisé aujourd’hui)
• MaPrimeRenov’ pour les travaux d’amélioration énergétique dans l’ancien

En revanche, le PTZ n’est pas cumulable avec un autre PTZ. Un seul prêt à taux zéro peut être accordé par opération.

Quel impact sur le taux d’endettement ?

Les banques intègrent le PTZ dans le calcul du taux d’endettement, mais son absence d’intérêts améliore mécaniquement le coût total du crédit. Avec les taux immobiliers situés autour de 3,2 à 3,5 % au premier semestre 2026, le PTZ permet souvent de rester sous la barre des 35 % d’endettement imposé par le HCSF, là où un financement intégralement classique aurait dépassé ce seuil.

En pratique, le PTZ élargit la capacité d’emprunt du ménage. Un couple qui peut rembourser 1 000 euros par mois empruntera davantage avec un PTZ qu’avec un crédit unique, puisque la part à taux zéro ne génère pas de charge d’intérêts.

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Chaque situation est différente : la zone, la composition du foyer, le type de bien et le montant des travaux modifient radicalement le résultat. Plutôt que de calculer manuellement, utilisez notre simulateur PTZ pour obtenir en quelques secondes le montant de votre prêt à taux zéro, le calendrier de remboursement et l’économie d’intérêts réelle par rapport à un financement classique.

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