Calcul Frais de Notaire

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Les frais de notaire ne vont pas tous dans la poche du notaire. Ils se décomposent en trois parties principales : les droits de mutation (DMTO) reversés au fisc, les émoluments réglementés du notaire, et les débours (frais administratifs avancés par le notaire).

Les droits de mutation représentent la part la plus importante dans l'ancien : environ 5,80% du prix (4,50% de taxe départementale + 1,20% de taxe communale + 0,10% de frais d'assiette). C'est ce poste qui explique la différence majeure entre frais dans l'ancien (7 à 8%) et dans le neuf (2 à 3%).

Les émoluments du notaire

Les émoluments sont fixés par décret et calculés selon un barème dégressif sur le prix de vente :

• Tranche jusqu'à 6 500 euros : 3,945% du prix
• De 6 500 à 17 000 euros : 1,627% du prix
• De 17 000 à 60 000 euros : 1,085% du prix
• Au-delà de 60 000 euros : 0,814% du prix

À ces émoluments s'ajoutent la TVA à 20% sur les honoraires du notaire, et les débours (frais de cadastre, d'hypothèque, de publication) qui représentent en général 800 à 1 200 euros.

Frais de notaire dans le neuf

Pour un achat dans le neuf (VEFA ou construction), les droits de mutation sont réduits à 0,715% au lieu de 5,80%. Les émoluments du notaire restent calculés sur le même barème. Au total, les frais se situent entre 2 et 3% du prix TTC, ce qui représente une économie significative sur les achats importants.

Attention : le bien neuf est vendu TTC (TVA à 20% incluse dans le prix). Si vous comparez avec un bien ancien, il faut tenir compte de cette différence de base de calcul.

Le décret de 2016 et la remise possible

Le décret du 26 février 2016 et l'arrêté du 28 octobre 2016 encadrent strictement les émoluments du notaire. Depuis mars 2016, le notaire peut accorder une remise de 10 % sur la tranche d'émoluments au-delà de 100 000 € pour la majorité des actes (loi Macron). Cette remise est contractuelle, doit être écrite, et concerne tous les clients à partir d'un acte identique.

Concrètement, sur un achat de 500 000 € dans l'ancien, la remise négociable représente environ 300 à 400 €. Peu sur la facture totale, mais une demande polie au moment du compromis a rarement de conséquences négatives.

Trois cas concrets de frais

• Appartement ancien à Paris — 300 000 €

  DMTO ~17 400 € (5,80 % avec taux majoré 4,50 % + taxes) · Émoluments ~2 900 € · TVA sur émoluments 580 € · Débours ~1 000 €. Total ≈ 21 900 €, soit 7,3 % du prix.

• Maison neuve VEFA — 300 000 € TTC

  DMTO ~2 145 € (0,715 %) · Émoluments ~2 900 € · TVA sur émoluments 580 € · Débours ~1 000 €. Total ≈ 6 600 €, soit 2,2 % du prix.

• Terrain à bâtir — 80 000 €

  DMTO ~4 640 € (5,80 %) · Émoluments ~1 470 € · TVA sur émoluments 294 € · Débours ~800 €. Total ≈ 7 200 €, soit 9 % du prix. Le ratio monte sur les petits montants à cause des frais fixes.

Départements à DMTO réduit

Une poignée de départements appliquent toujours le taux départemental historique de 3,80 % au lieu du maximum légal de 4,50 %. Ça fait économiser ~0,70 % du prix, soit 2 100 € sur un achat de 300 000 €.

• Indre, Isère, Morbihan, Mayotte — taux 3,80 %
• Les autres départements métropolitains appliquent 4,50 %
• À cela s'ajoutent systématiquement 1,20 % de taxe communale et 0,10 % de frais d'assiette

Sources et références

• Decret n° 2016-230 du 26 février 2016 — tarifs des notaires
• Notaires de France — frais d'acquisition
• service-public.fr — frais de notaire
• collectivites-locales.gouv.fr — taux DMTO par département

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