immobilier · règle HCSF 35 % avril 2026
Votre budget immobilier, en temps réel.
Ajustez revenus, durée et apport. Regardez votre capacité d'emprunt évoluer selon la durée du prêt. Règle HCSF 35 % d'endettement appliquée.
Paramètres
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1 k€15 k€
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0 €3 k€
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0 €300 k€
ans
10 ans30 ans
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0,5 %7 %
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CALCUL EN TEMPS RÉEL
Budget immobilier total
262 766€
Capacité d'emprunt
232 766€
25 ans à 3,45 %
Mensualité max
1 225€
35,0 % d'endettement
Apport
30 000€
11 % du budget
Règle HCSF : 35 % d'endettement maximum, assurance comprise.barème avril 2026
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Votre budget selon la durée du prêt
Plus le prêt s'allonge, plus vous empruntez — mais vous payez plus d'intérêts
Budget total
Capacité d'emprunt
Composition du budget
Emprunt232 766 €89%
Apport30 000 €11%
Ce qui compte pour la banque
- Taux d'endettement ≤ 35 % (règle HCSF, assurance comprise)
- Apport ≥ 10 % du prix pour couvrir les frais de notaire
- Reste à vivre suffisant après mensualité
La règle des 35% du HCSF
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques un taux d'endettement maximal de 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle est devenue juridiquement contraignante en 2022 : les banques ont jusqu'à 20% de dérogations possibles, principalement pour les primo-accédants.
Quels revenus entrent dans le calcul ?
- Salaires nets (CDI hors période d'essai, parfois CDD longs)
- Revenus locatifs pris à 70% (voire 80% selon la banque)
- Pensions, allocations stables (pas les aides au logement)
- Primes et variables : moyenne sur 3 ans si récurrents
FAQ
Le taux de 35% est-il vraiment un plafond absolu ?
Les banques ont 20% de dérogations possibles, dont 70% réservés aux primo-accédants ou à la résidence principale. En pratique, passer au-dessus de 35% reste très difficile, même avec un reste-à-vivre confortable.
Pourquoi l'apport change ma capacité ?
L'apport n'augmente pas votre capacité d'emprunt (calculée sur les mensualités supportables) mais il augmente votre budget immobilier total. 10% d'apport couvre généralement les frais de notaire ; au-delà, vous réduisez le capital emprunté.
La durée du prêt change-t-elle beaucoup la capacité ?
Oui. Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 15-20%, au prix d'un coût total du crédit bien plus élevé. Le HCSF plafonne la durée à 25 ans (27 ans avec travaux dans le neuf).